香港商廈租金昂貴，人所共知；事實上，香港是全球商廈租金最高的地區之一。大多數商廈租約的條款也傾向複雜、專門和非常偏袒業主；若業主擁有整幢大廈，租戶的議價能力就更為有限。因此，假如租戶忽略了某些租約條款，便可能要付上沉重代價和承受嚴重後果。曾有一宗個案，租約訂明若業主在三年的租約期內決定將大廈拆卸重建，業主只需提前三個月以書面形式通知租戶，即可終止租約。租戶忽略了此項條款，並花費不少金錢裝修和翻新單位，結果租約開始後一年便接到業主以重建整幢大廈為理由而終止租約的通知；租戶只得在毫無補償的情況下交回單位給業主。

本文旨在為欠缺在香港租用商業單位經驗的人士提供一些基本和實用提示，以免簽訂租約後才「突然發現」某些條款，被殺個措手不及。

1.                 單位的位置

除了要在租約寫明單位的說明和地址外，最好也在租約夾附圖則，用顏色標示所租用的單位，以便識別單位的確實位置。

2.                 單位的支出

業主和租戶應在租約詳細訂明誰人負責單位的支出，例如差餉、地稅、管理費、水電費按金、冷氣費，以及資本或非經常性質的開支，例如分擔改善大廈消防設施的費用。若在簽訂租約時知道上述支出的確實金額（例如每月管理費及冷氣費），通常會在租約中訂明；但業主總會保留在租約期內調整管理費及冷氣費的權利。此外，租約亦應訂明單位提供冷氣的時間，以及在上述時間以外使用冷氣的收費。

3.                 用途

幾乎所有香港商業單位的租約均會訂明，業主不會就單位是否適合租戶的擬作用途提供任何保證。此外，業主還會表明，不會承擔因單位不能用作特定用途而引起的責任。故此，租戶必須自行委聘律師查閱單位的入伙紙、政府地契及大廈公契，以確保租戶可以合法地使用單位作擬定用途。

4.                 禁止轉讓及分租

租約通常只賦予租戶個人性質的權利，這表示所租用的單位僅供租約指明的租戶而非任何其他人士使用及佔用。租戶不可向第三方轉讓在租約中的權益及權利，亦不可轉租或分租有關單位或其中任何部分。不過，如果租戶隸屬於一個集團公司，或者租戶可能會授出專營權予第三方在有關單位營業，租戶則可與業主磋商在租約中加入條款，容許租戶的關連公司或獲批專營權的人士使用及佔用有關單位。

5.                 單位的狀況

業主可以「按現狀」或「無裝修」的形式將單位租予租戶。租約通常規定，業主有權在租約終止時選擇要求租戶還原單位後才遷出，或者連同租戶的裝修添置一併交回單位。因此租戶應在租約終止前提早問明業主的要求，若業主要求還原單位，租戶也有足夠的時間準備。

6.                 保險

香港幾乎所有商業單位的租約，均規定租戶必須為單位購買第三者責任保險及火險，保額由雙方議定，主要考慮單位的擬作用途和單位面積等因素。另外，幾乎所有香港商業單位的租約，均豁免業主對於火警、溢水或漏水等事故造成損失或損害的責任，因此租戶亦應自行購買足夠的保險，以保障自己的利益，否則後果可大可小。曾有一位客戶在香港租用了一個商業單位，在租約期間，大廈的公用沖廁水管爆裂，導致租戶的裝修、傢俬和貨物嚴重損毀。租戶嘗試向管理處和業主索償，但管理處表示事件屬意外，事發前管理處並無發現任何滲漏的跡象。業主則指租約有豁免條款，故此業主不須負責。因此租戶應就此類風險購買充足的保險，以免蒙受損失。

7.                 招牌

有時候，業主會授予租戶在大廈外牆某部分裝設招牌的許可權。外牆業權誰屬可以是個相當複雜的問題，租戶應該查明業主是否擁有大廈外牆的擁有權，而租約亦應清楚列明許可權的詳情，例如許可費（如有）、招牌的位置、尺寸、設計及保險等。

8.                 保證金

雖然租戶多數須以現金支付保證金，但有些業主願意接受銀行擔保作為保證，或一部分收取現金、一部分由銀行擔保。如果保證金的金額較高，租戶則應嘗試與業主磋商，容許由銀行擔保作為保證。有些租約會規定，假如租戶違反任何租約條款，業主便有權終止租約及沒收全部保證金；亦有些租約規定，假如租戶違反任何租約條款，業主有權從保證金中扣除業主因租戶的違約行為而蒙受的損害及損失金額。因此，租戶應注意租約內是否有這類沒收保證金的條款。

9.                 退還保證金

租約其中一項常見條款，是規定業主須於 (i) 租約期滿或提早終止並向業主交吉後14或30日內；或 (ii) 業主向租戶申索的未付款項最終全部清償後（以較遲者為準），向租戶退還保證金。租戶應盡量要求在租約中規定，業主如有任何申索，應在交吉後7或14日內提出。

10.             轉讓保證金

如果業主在租約期間將有關單位出售，業主便會將保證金轉讓予新的業主。但向租戶退還保證金是一項合約責任，換言之，這個責任並不會隨著業權改變而自動轉到新業主的身上。為保障租戶的利益，租戶應要求原業主安排原業主、新業主及租戶三方簽署的約務更替協議，或新業主給予租戶的承諾書，承諾按照租約條款持有及向租戶退還保證金。

11.             承按人的同意

如果業主已將有關單位按揭予銀行或設立法定押記，租戶則應要求業主在租約開始日期前，向承按銀行取得同意訂立租約的同意書。假如未獲承按人同意出租，而日後發生違反按揭／法定押記的事情，承按人是有權取得單位的管有權而不受租戶權利所限的。換言之，承按人可將租戶逐出單位而無需賠償任何損失或退還保證金。

12.             三年以上的租約須以契據形式訂立，並於土地註冊處登記

三年以上的租約，須按照《物業轉易及財產條例》的規定以契據形式訂立，及按照《土地註冊條例》的規定在簽署日期後一個月內在土地註冊處登記，否則租約對於其後任何付出有值代價的真誠買家或承按人是絕對無效的。

13.             選擇續租的權利

租戶應確保租約清楚訂明，租戶可在甚麼時間內通知業主行使選擇續租的權利。租戶必須嚴格遵守這項條文的規定，因為假如租戶沒有在指定時間內行使權利，就會被視為已放棄續租的權利。此外，租約還應詳細而準確地訂明釐定新租金的機制。商業單位的租約通常規定，若雙方無法就新租金達成共識，則應由香港測量師學會會長委任的一名獨立測量師釐定租金，而租約應訂明誰人負責有關委任及測量師的費用。最後，租戶應嘗試與業主商討，規定新租金不可超過某個水平，以進一步保障租戶的利益。

14.             出售或重建條款

不少擁有整幢商業大廈業權的業主會在租約中規定，假如業主決定出售或重建整幢物業，業主有權提前六個月或三個月向租戶發出通知，即可終止租約。租戶應注意，一些以低於市值租金出租的商業單位，租約中往往有此類條款。租戶若欠缺經驗或稍一不慎，便可能因租約提早終止而蒙受重大損失。

15.             總結

上文僅為在香港租用商業單位的基本指南，並未詳述所有相關事宜，亦不能代替專業意見。租戶宜委託有經驗的租務律師，代為擬備租約。