超越負擔能力

香港樓價自2009年以來大幅攀升，儘管政府曾先後實施多項壓抑樓市措施，但整體樓價已超過1997年高峰。社會普遍認同，現在要在香港購買一個普通住宅單位，已超越一般香港人的負擔能力。

政府推出8幅地皮以舒緩土地供應問題

為協助樓市降溫及壓抑不斷颷升的樓價，政府最近宣布將於7月至9月增加土地供應，以招標及拍賣形式推出8幅住宅地皮。這8幅地皮合共預計提供6,000多個住宅單位，相比今年4至6月出售的9幅住宅地皮所提供的3,000多個住宅單位，多出接近一倍。此外，為確保這些單位能配合普羅市民的需要，政府對上述地皮的發展商亦提出額外要求，例如規定發展商必須在指定地皮興建最少達某個數目的住宅單位，或須興建若干數目的中小型單位。

在上述措施推出的同時，香港金融管理局（「金管局」）亦再次實施收緊樓宇按揭措施，以防止銀行及金融機構過度借貸予置業者，這是金管局自2009年10月以來第四次收緊住宅按揭政策。政府過往的措施主要是針對豪宅市場，但繼政府去年宣布徵收住宅物業「額外印花稅」（即如在購買住宅物業後之首6至24個月內轉售須繳付售出樓價之5-15% 為額外印花稅），今次的措施則擴大至中低價物業以及伸展至「非本地」買家。

金管局對住宅按揭的新規定

簡單來說，金管局收緊了價值港幣700萬元以上物業的按揭成數，並首次對非本地居民的借款人（包括內地買家）實施額外按揭限制：

1.                  第一，價值港幣1,000萬元至1,200萬元的住宅物業，最高按揭成數將降至50%。換言之，在2010年11月實施的50% 按揭成數上限將適用於所有價值港幣1,000萬元或以上的住宅物業；

2.                  第二，價值港幣700萬元至1,000萬元的住宅物業，最高按揭成數將降至60%，而按揭貸款金額上限為港幣500萬元；

3.                  第三，價值港幣700萬元以下的物業，最高按揭成數維持70%，但新增之按揭貸款金額上限為港幣420萬元，因此實際上只有港幣600萬元以下的物業不受新措施影響；

4.                  第四，對於只有資產而沒有穩定收入的按揭借款人，最高按揭成數將由50% 減至 40%；

5.                  最後，非本地居民的借款人（即該按揭貸款申請人的主要收入並非源自香港）會受到更嚴謹的新限制，令該等人士就所有按揭（包括住宅、寫字樓、商業物業，而不論物業價值）可獲得的最高按揭成數將減少10個百分點或以上。若借款人被僱主調派到香港工作，或借款人之父母、配偶或子女居於香港，則可獲豁免上述限制。

上述金管局的措施已於2011年6月10日正式生效，但對於任何在6月10日或之前所簽訂的物業臨時買賣協議，其貸款申請將不受新措施影響。

總結

香港政府已透過增加土地供應及加強對銀行按揭之風險管理以顯示出穩定樓市的努力和決心。雖然增加土地供應有助樓市降溫，但由於所增之單位最少在兩至三年後才會落成，預計有關措施對樓價不會有即時影響。此外，對於向非本地人士或內地買家實施額外按揭規限，以限制其購買香港物業，可能會令人認為政府作出不必要之歧視干預。因此，任何限制非本地或內地人士購買香港物業的政策或措施，均宜經過詳細考慮才作實行。