甚麼是「不祥」物業？

有些物業雖然實質狀況毫無問題，但因曾在物業內發生兇殺、自殺案或其他不祥事件，因而會被視為「不祥」物業，或俗稱為「凶宅」，業主在轉售或出租此類物業時可能會比其他物業較為困難。

不祥物業的類別

物業可能因不同的原因而被視為不祥物業，例如傳聞「鬧鬼」或曾經是罪案現場，種種原因均會對物業的銷售潛力及市場價值造成影響。一般而言，不祥物業包括下列各類：

(i)                 罪案：物業曾用作犯罪用途，例如變賣賊贓、毒窟、賣淫場所或進行其他各項犯罪活動，均會因為與罪案有關而被視為不祥物業。

(ii)               兇殺／自殺案：物業曾發生兇殺或自殺案。由於心理因素，這通常是準買家或租客在考慮購買或租用物業時，最忌諱之事情。

(iii)             欠債：如財務或收數公司未獲知有關債務人已遷離物業，而繼續返回同一地址追收債項，便會對後來遷入的業主或租戶造成滋擾及不便。

(iv)             靈異事件：物業有「鬧鬼」或發生過靈異事件的傳聞。

「買家自負」原則

「不祥物業」並沒有一個法律定義，因此不同人對於何謂不祥物業可能有不同的理解，而買賣雙方對於賣家有沒有責任披露物業的各方事跡也有不同看法。有些國家的法律（例如美國）會承認不同類別的不祥物業，並訂立相應法例處理；但在香港，法律一般沒有規定物業賣家必須主動披露物業的各方事跡。而過往數十年，香港的物業買賣一直是沿用「買家自負」（Caveat Emptor）的法律原則。「買家自負」原則的法律和實際效果，就是將責任放在買家身上，要求買家為自己的利益而盡可能作出最詳盡的調查。

賣家的責任

原則上，賣家在法律上無須主動作出任何披露。因此，如果買家沒有明確查問有關物業是否「不祥」物業，那麼即使賣家隻字不提、不作披露，亦不能成為買家提出訴訟的理由。但是，若賣家主動向買家作出某些陳述，情況便不同了；假如賣家的陳述並不真實，買家便可追究賣家作出失實陳述的責任。同樣地，賣家的地產代理即使在不知情的情況下對失實陳述作出確認，亦須為其失實陳述負上疏忽法律責任。

Jopard Holdings Limited v. Ladefaith Limited and Centraline Property Agency Limited [2001] 是香港關於中止不祥物業交易的重要案例。在該案中，地產代理安排一名買家視察物業，該地產代理在該宗交易中同時代表買家及賣家。買家在視查物業後並在簽署臨時買賣協議及支付訂金之前，曾經詢問地產代理該物業「有無古靈精怪」，該地產代理只是簡單地回答「沒有」，但並無採取任何實質行動查核該物業是否沒有「古靈精怪」。

買家後來發現，賣家的兒子數月前從該物業的露台墮樓身亡。他於是立即向賣家要求取消交易及退回訂金，但遭賣家拒絕。買家於是入稟法庭，要求退回訂金，及就地產代理的失實陳述索償。

法院裁定，該地產代理在案中確實有誤導買家，而「古靈精怪」應理解為包括上述慘案。然而，由於賣家並無授權地產代理作出上述失實陳述之確認，法院裁定，地產代理在作出失實陳述時，是以買家代理而非賣家代理的身分行事，在此情況下，賣家無須為地產代理的失實陳述負責，因此有權在買家未能完成交易的情況下沒收訂金。

由於買家曾就上述物業作出重覆詢問，法院因而裁定，地產代理應當知道買家會基於地產代理的回答而決定是否購買該物業，而且假如地產代理提供資料時疏忽或有欠專業，買家將會蒙受損失。如果地產代理在回答買家的問題前沒有進行適當詢問或調查，便構成失實陳述及未能履行作為買家代理的責任。

地產代理公司的責任

此外，基於轉承法律責任（vicarious liability）原則，地產代理公司（即僱主）亦須就其僱員的錯誤負上法律責任。因此，案中的地產代理公司亦須就買家被沒收的訂金及蒙受的其他相應損失，向買家作出彌償。

總結

不祥物業的所有類別及相關的法律問題並未在上文中全數列出。總括而言，根據現行法律，物業是否為不祥物業並非必須由賣家或地產代理主動披露。如果買家擔心其有意購買的物業是否「乾淨」，買家唯一能保障自己的方法就是向賣家或其地產代理明確查問。只有在向賣方明確查問的情況下，賣家及其代理才有責任向買方提供其掌握的資料（即使賣方仍無須就物業進行徹底調查）。