香港地少人多，寬敞大宅供應有限，因此我們不時聽到有人買入兩個相連單位，將中間的間隔牆拆除，打通成一個單位。近期一宗涉及豪宅「曉廬」的法律糾紛，正好反映了這種做法的法律風險。

在Central Management Limited v. Light Field Investment Limited and Another (HCA440/2008) 一案中，兩被告人公司在名為「曉廬」的豪宅擁有兩個相連單位。他們計劃將兩個單位之間的間隔牆（「間隔牆」）拆除，打通成為一個7,000平方呎的巨型單位，從而可以以更高的價格出售。間隔牆除了以磚塊砌成的非結構性部分外，其餘都是大廈的結構性支承。  

被告人拆除間隔牆的申請已獲建築事務監督批准，但原告管理公司向法院申請禁制令，禁止被告人拆牆。法院裁決被告人無權拆除整道間隔牆，因為其結構性部分是大廈的公用部分；相信很多人都會對法庭的判決感到訝異。由於管理公司承擔的法律費用是以管理費支付，被告人被判須按彌償基礎支付聆訊費用。  

何謂公用部分？

樓宇的公用部分是指並非供某一個單位業主單獨使用，而是供整幢樓宇的業主共同使用的部分。根據香港法例第344章《建築物管理條例》第34I(1) 條，未經業主委員會批准，業主無權將公用部分改作自用。業主使用公用部分時，亦不得不合理地干擾建築物的其他業主，或對建築物的其他業主造成滋擾或危險。違反第34I(1) 條將被視為違反大廈公契，令大廈管理公司及／或其他業主有權對有關單位業主採取行動，執行上述規定。  

是否公用部分？

《建築物管理條例》第2條將「公用部分」界定為「建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分」及「（建築物管理條例）附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外」。一般來說，樓宇單位業主可從以下文件／法定條文來識別樓宇的公用部分：

(i)                 該單位的轉讓契；

(ii)               大廈公契；及

(iii)             《建築物管理條例》附表1。  

一般而言，轉讓予單位業主供其單獨使用的部分不會是公用部分。然而，轉讓契內的此類規定未必可以作準，因為轉讓契須以大廈公契為準。大廈公契通常載有「公用部分」的定義，但未必盡錄無遺；如果從轉讓契和大廈公契仍無法得知有關部分是否公用部分，最後就以《建築物管理條例》附表1為指引。  

承重牆及非承重牆

《建築物管理條例》附表1列明了承重牆，因此除非明文將某承重牆轉讓予單位業主供其單獨使用，否則該承重牆是樓宇的公用部分。另一方面，由於附表1並無列出非承重牆，因此除非公契明文規定其為公用部分，否則非承重牆一般並不是公用部分。業主可徵詢專業認可人士的意見，了解有關牆壁是否承重牆。  

拆除間隔牆可構成違反公約

大廈公契通常會重申《建築物管理條例》第34I 條，關於禁止將公用部分改作自用及干擾其他單位業主的規定。此外，大廈公契通常也載有條款，禁止未經管理公司同意在物業進行改建工程。因此，即使有關牆壁並非公用部分，單位業主仍不可未經管理公司同意將它拆除。  

或須建築事務監督批准

即使有關牆壁不是公用部分，單位業主也未必可以在未經建築事務監督批准的情況下將其拆除。根據香港法例第123章《建築物條例》第14條及41條，除某些非結構性工程外，所有建築工程均須得到建築事務監督的批准。上述批准須於建築工程開始前取得，不可事後補發。未經批准者，建築事務監督可對有關單位業主強制執行法例有關規定，亦可命令修復有關牆壁。此外，違反《建築物條例》亦可能構成違反政府地契及大廈公契。因此，單位業主需要委任一名專業認可人士進行實地檢查，以確定是否需要在建築工程開始之前，得到建築事務監督批准建築工程。

日後出售單位的風險

雖然將兩個單位打通出售，可以提高售價，但這也增加了日後賣出單位時的風險，因為違反政府地契、大廈公契或《建築物條例》可能構成物業的業權缺陷。此外，即使買家在簽署臨時買賣合約前已檢查物業，但買家在發現牆壁被擅自拆除的法律後果後，仍有可能拒絕成交。由於打通單位牽涉的法律風險甚高，業主和買家在決定將單位打通之前，必須徵詢專業意見。