甚麼是「劏房」?

「劏房」是近期公眾非常關注的議題。「劏房」即細分單位，一般而言，是指將一個單位細分為兩個或以上獨立的單位或房間。劏房通常涉及以下建築工程：

l 拆卸或安裝間隔牆；

l 加建廁所；

l 把露台改建成房間；

l 改動或加設內部排水渠；

l 加高地台以埋置改道的排水渠；

l 開鑿或加設門口；

l 拆除廚房門，改為開放式設計；

把單位改建成劏房時，絕少的情況下是沒有違反任何建築規例、消防規例或地契條款，而大廈公契通常亦載有條文，禁止把大廈單位細分。例如《消防安全（建築物）條例》（第572章）（「消防規例」）規定，住宅單位的廚房必須設有適當及達若干耐火時間的圍牆及廚房門，若把這些圍牆或耐火門拆除，不但對住戶構成消防危險，而且亦會違反消防規例。露台方面，幾乎所有大廈公契均指明露台屬「不可圍封之部份」，把露台圍封作居住用途明顯會違反大廈公契之有關規定。此外，由於露台只能承受有限的額外負荷，加建圍牆圍封露台會增加露台之樓面負荷，根據《建築物（規劃）規例》（「規劃規例」）的規定，一般情況下均不會獲得批准。

《建築物條例》（第123章）

除了上述規例，劏房牽涉的建築工程大部分也受《建築物條例》（第123章）管制。《建築物條例》規定，任何建築工程如涉及建築物的結構，法例均要求單位業主必須委任認可人士（如有需要須委任註冊結構工程師）繪製圖則，再由建築事務監督根據《建築物條例》審批。在建築事務監督批准圖則及同意施工開始後，亦須由註冊承建商依照獲批准的圖則進行有關建築工程。

豁免建築工程及
違例建築工程

根據《建築物條例》第41(3) 及41(3C) 條，某些不涉及建築物結構的建築及排水工程，屬於豁免建築工程，可無須建築事務監督事先批准而進行，建造非結構性的分隔牆便是例子之一。

然而，即使屬於豁免建築工程，亦須符合建築規例訂明的所有建築標準，包括不得超出建築物結構的荷載水平，及不得影響走火通道。任何非豁免類別的建築工程，及違反任何建築規例的建築工程，將被視為違例建築工程（「違例建築工程」）。

法律責任

建築事務監督會就違例建築工程發出清拆令或修復令（「命令」），要求清拆該些違例建築工程或將單位回復原狀。如果單位業主未能遵守有關命令，建築事務監督可根據《建築物條例》賦予的法定權力提出檢控。根據《建築物條例》第24(1) 條，單位業主一經定罪，最高可被判處罰款200,000 元及監禁一年，若判罰後仍然未能遵守命令，每日再加罰款20,000元。

假如單位業主未能在命令限期前完成規定的清拆或修復工程，建築事務監督可根據《建築物條例》聘用政府承建商代業主進行有關工程，再向業主追討工程費用。若業主未能償還工程費用，建築事務監督可以在土地註冊處就有關費用向物業進行登記（俗稱「釘契」），政府亦可起訴業主，追討所有費用。

從保險角度而言，物業的公眾責任保險也隨時可能因劏房工程而變為無效，特別是當單位業主可能須就第三者的意外負上法律責任的情況下。絕大部份的保單條款均會規定，業主須妥當遵守所有法律及政府部門的規例；更重要的是，若有任何居住性質或情況變更可能導致風險改變，均須得到保險公司的事先批准。因此，假如劏房涉及違例建築工程，則可能因違法而導致保單無效。即使劏房不涉及任何違例建築工程，但如果居住性質或情況的變更未經保險公司事先批准，單位業主仍有可能喪失保單利益。

《建築物條例》下的「破門入屋」權力

根據《建築物條例》第22條，建築事務監督可以隨時進入任何單位，如有需要，可在警務人員在場的情況下，破門進入該些單位，以確定單位內的任何建築物或構築物是否構成危險或可變得危險。此外，第40(2AAA) 條規定，任何人阻礙建築事務監督根據《建築物條例》行使其權力，即屬犯罪，一經定罪，最高可被判處罰款10,000元及監禁6個月。

上述之執法行動無可避免地會對單位業主或住戶造成不便，亦令人擔心私有產權會否受干預。有見及此，政府擬修訂法例，規定建築事務監督必須在取得法庭手令之情況下，才可進入單位檢查，而法庭將決定破門入屋是否具必要性。

總結

劏房主要在舊樓出現，而香港許多樓宇亦日漸老化。然而租金持續飈升，加上房屋供應不足，逼使越來越多低收入階層人士居住劏房。但如上文所述，劏房已構成嚴重的安全及衛生隱患，政府宜盡快檢討及制定涉及普羅大眾的長遠房屋規劃政策。