背景

最近，涉及買家撤銷買賣協議的物業訟案數目大幅颷升，箇中原因是業主未能證明就存在未經批准建築工程（俗稱「僭建物」，是指不符合經批准建築圖則的建築工程，包括改動、加建或拆卸工程）的物業擁有良好業權。在絕大多數這類個案中，買家聲稱物業存在僭建物，業主因此持有欠妥的業權。買家從而有權取消買賣協議，並取回訂金。相對於「多層大廈住宅」市場而言，僭建物問題在「單棟屋」市場尤其嚴重。在「單棟屋」市場，存在僭建物的情況相當普遍。

業主可如何避免踢契

業主如何避免買家以物業存在僭建物為理由而取消買賣協議？

聘請專業人士

買賣雙方一旦簽署了臨時買賣協議，在法律上，他們便受到約束。在訂立臨時買賣協議前，業主務必「透徹了解」有關物業。作為「門外漢」的業主，通常沒有專業知識可以找出及識別所有僭建物。業主應該聘請建築師或屋宇測量師等專業人士，視察有關物業，並擬備一份報告，具體列出從該物業發現的所有僭建物項目。

修妥或還原僭建物

業主可選擇將物業放盤出售前，根據經批准建築圖則修妥或還原所有僭建物。

向房地產代理披露僭建物

倘若業主決定不修妥或還原僭建物，仍可透過房地產代理，將物業放盤出售。然而，業主必須以書面形式向房地產代理詳細披露所有僭建物。 

向準買家披露僭建物

業主亦須在準買家視察物業時，向他披露所有僭建物的詳情。

買家確認知悉潛建物及不能提出反對

業主必須在臨時買賣協議中，具體列出所有僭建物的詳情。業主亦須要求買家在臨時買賣協議中確認，買家已視察物業，並完全知悉當中存在僭建物。買家並須確認他完全知悉存在僭建物的法律後果：即令到物業的業權欠妥，並確認買家同意放棄就僭建物提出任何要求或反對的權利。

在若干情況下，買家可能害怕準承按銀行在得悉物業存在僭建物時，或會拒絕買家申請的按揭貸款，因此拒絕在臨時買賣協議中，加插上述有關僭建物的條款。

附屬函件或補充協議

為了避免出現上述問題，房地產代理或買家通常建議買賣雙方訂立一份附屬函件或補充協議，當中列出上述有關僭建物的條款。

業主必須確定在有關附屬函件或補充協議中，清楚列明該附屬函件或補充協議不會被正式買賣協議所取代。此外，業主亦須確保在正式買賣協議中，刪去當中載述「本協議載列協議雙方之間的一致協定，並取代及替代之前就買賣物業而透過書面形式或其他方式訂立的任何協議（包括但不限於任何初步或臨時協議）；且先前訂立的協議（如有）須被視為在簽署本協議時已立即被註銷」的「全部協議」條款。

向業主代表律師披露

業主必須向其代表律師披露物業存在的僭建物詳情，如買賣雙方已訂立了附屬函件或補充協議，業主須將有關附屬函件或補充協議的副本交給代表律師，作為代表律師擬備正式買賣協議之用。

新的補充協議

倘若業主的代表律師發現附屬函件或補充協議內並無載述該附屬函件或補充協議不會被正式買賣協議所取代，業主的代表律師便須建議業主與買家訂立一份新補充協議，當中包含有關僭建物的條款，並於緊隨買賣雙方簽署正式買賣協議後，立即作為正式買賣協議的補充協議。

總結

最後及最重要的是，業主在與買家訂立任何具約束力的協議前，務必先諮詢熟識房產買賣業務的律師的專業意見，以保障本身利益。