在物業買賣中，有些買家會以他人的名義來購買物業，本文將探討此類買家在歸復信託推定下獲得的法律保障及其限制，以及買家如何更有效地保障自己的權利。

歸復信託推定

物業權益分為法定權益和衡平法權益。例如，如果甲以自己的資金購買物業，甲則同時擁有物業的法定權益（legal interest）及實益權益（beneficial interest）。但如果物業是以甲的名義購買，但由乙支付樓價，根據歸復信託推定（presumption of resulting trust），在沒有相反的證據情況下，甲擁有物業的法定權益，而乙則因為支付了樓價而擁有實益權益。但顧名思義，這只是一項推定，如果能證明雙方的實際意願並非如此，或證明預付財產推定成立，便可被推翻。

預付財產推定

當丈夫以妻子名義、或父母以子女名義購買物業時，根據預付財產推定（presumption of advancement），該物業會被推定為是預付予法定擁有人的財產。在這類情況下，法律會假定該物業是給予妻子／子女的餽贈，因此，物業的法定及實益擁有人均為妻子／子女。遇有爭議，則由實際支付樓價的人去推翻此項推定。

以下Wong Chim Ying v Cheng Kam Wing [1991] 2 HKLR 253一案，清楚說明了歸復信託推定及預付財產推定是如何操作的。

案情

丈夫以妻子一人的名義購買了一個住宅單位，樓價僅由丈夫支付，夫婦與兩名兒子一同居於該單位。後來妻子在未經丈夫同意下將單位售予另一名買家（「後來買家」）。

爭論點

此案的爭議在於，第一，丈夫是否擁有該單位的實益權益；第二，如有，此項實益權益是否比後來買家的權益優先；第三，後來買家可否把丈夫逐離單位。

法院裁決

原訟法庭和上訴法庭均裁定，丈夫因為支付了樓價而在該單位擁有實益權益。丈夫解釋，他只是為了方便才以妻子的名義購買單位，從而證明他無意將物業餽贈予妻子，成功推翻了預付財產推定。

法院表示，後來買家被推定為知道丈夫在該物業擁有權益，丈夫的權益較後來買家的權益優先。法院總結：丈夫憑藉歸復信託而在該物業擁有實益權益，後來買家不可把他逐離單位。

居屋單位限制

但歸復信託推定有其限制。《房屋條例》（香港法例第283章）第17B條關於禁止非法讓與居者有其屋計劃單位的條文訂明，即使購買居屋單位的資金來自戶主的家人，該名家人亦不可憑藉歸復信託而擁有實益權益，這類家人之間的安排在法律上是無效的，亦是不能執行的。最近上訴法庭在卓樹賢 訴 葉素雲與羅競輝 CACV 163/2009一案的裁決，正好說明此項原則，有關該案的詳細討論，可參閱本所2012年3月份的文章。

給買家的意見

實際支付樓價的人士雖然可憑藉歸復信託確立其於物業的實益權益，但上述的預付財產推定及居屋單位限制仍對實際支付樓價的人士構成一定風險。因此，如果買家以他人名義購買物業，則應要求法定擁有人訂立明文信託，清楚註明法定擁有人只是受託持有物業，以更有效地保障自己的權益。應注意，根據《物業轉易及財產條例》第5(1)(b) 條，信託聲明必須經授予人簽署書面文件或以其遺囑證明。

實際支付樓價的人士亦應在土地註冊處登記信託文件，以進一步保障自己的實益權益，避免被不知情而付出有值代價的後來買家推翻其權利。