本月初，土瓜灣一幢五十年樓齡的樓宇有石屎剝落，擊中一名途人的頭部。尤幸該名途人傷勢不重，但事件再次引起社會對樓宇維修（特別是舊樓）的關注。肇事大廈既無成立業主立案法團（「法團」），也沒有購買第三者風險保險，大廈業主該為傷者只受輕傷感到慶幸，因為假如傷者傷勢嚴重或因此致命，業主可能須共同分擔巨額賠償。

這宗意外正好反映為樓宇購買第三者風險保險的需要。而隨著在2011年1月1日生效的《建築物管理（第三者風險保險）規例》（「該規例」），購買第三者風險保險將成為法團的法定責任。

該規例

《建築物管理條例》新增的第28條及該規例將於2011年1月1日生效，根據規定，法團必須安排就樓宇公用部分及法團的物業購買第三者風險保險，並維持保單有效。

保險範圍及最低保額

保險範圍須包括法團就大廈公用部分（例如外牆、通道、走廊、樓梯、天台、升降機等）及法團物業導致第三者傷亡而產生的所有法律責任。每份保單須就每宗事故提供最少1,000萬元的保額。

法律責任

假如法團未能依照上述規定安排購買第三者風險保險，管理委員會的每名委員均屬觸犯罪行，一經定罪，最高可被罰款50,000元。

違例建築工程（「僭建物」）

保險公司可能不願意對有僭建物的樓宇承保。正因如此，小部分法團至今仍無法為樓宇購買第三者風險保險。然而，假如這些僭建物在樓宇沒有第三者風險保險的時候造成意外，法團或業主則須承擔所有民事責任；此外，管理委員會的每名委員亦可能被罰款最高50,000元。因此，如果樓宇有任何僭建物，為了第三者及法團本身著想，法團除了應履行購買第三者風險保險的法定責任外，也應該執行大廈公契的規定，清拆僭建物或恢復樓宇原狀。

通知業主及土地註冊處

保單發出後，法團應發出註明保單詳情的保險通告，並於保單有效期間一直張貼通告在樓宇的當眼位置。管理委員會的秘書亦須於保單發出後28日內，向土地註冊處提交註明保單詳情的通告。

第三者風險保險的重要性

事實上，購買第三者風險保險的重要性，並不止於遵守該規例訂明的法定責任。第三者風險保險能保障法團就樓宇公用部分造成的意外所產生的民事責任，從而確保業主及第三者獲得更大保障。一旦有意外發生，亦可減少業主面對的風險。

在1994年的添喜大廈慘劇中，樓宇的簷篷倒塌，奪去了一名途人的性命及導致13人受傷，法庭最後裁定所有受害人合共獲賠償3,300萬元。由於肇事大廈並無購買第三者風險保險，管理公司及業主等有關人士須共同分擔3,300萬元的賠償及大部分訟費。案件一直至2005年才完全結束，期間部分有關人士更被逼宣布破產，而最終每名業主（包括在意外後才買入單位的業主）大約須分擔20至30萬元的賠償責任。

有時候，即使法團已盡責地妥善管理及保養樓宇，但意外仍不免發生。第三者風險保險的重要之處在於一旦發生意外時，能減輕法團及業主的責任。從添喜大廈案件可見，此責任可能涉及極為高昂的賠償金額，第三者風險保險的重要性不言而喻。

總結

法團不但有責任妥善管理及保養樓宇，而且應就法團在意外發生時的民事責任購買保險，兩者皆同樣重要。

已經購買第三者風險保險的法團及業主，應確保保單有效，以及保障範圍及保額等細節符合該規例的要求。尚未購買第三者風險保險的，則應立即行動，如有需要，可向民政事務總署及分區民政事務處求助。

有意置業的人士亦必須確定樓宇是否已購買第三者風險保險，以及有關物業有否任何待決／未了結的法律訴訟。

如果你的樓宇還未購買保險，就應立即行動！