在寸金尺土的香港，如果說，你只要佔據別人的土地或物業若干時間，就可以不費分文獲得別人的土地或物業，你能想像嗎？在「逆權侵佔」（adverse possession）的法律原則下，這是有可能發生的。

最近在Lam Che v Foung Sheu Kwun [2010] HKCU 1737 一案中，法院裁定，租客（「原告人」）佔用了有關物業26年，現可以憑著逆權侵佔的原則，從業主（「被告人」）取得物業的業權，擁有現值約260萬元的物業，實在是一份大禮！

案件背景

原告人在1976年與被告人訂立了口頭租約，租住一個位於土瓜灣的單位。最初11年，被告人一直親自前往單位收租，但自1984年起再無出現。

原告人曾嘗試尋找被告人，但遍尋不獲，於是繼續居於該單位，並開始支付差餉及其他與單位有關的費用，甚至加入大廈的業主管理委員會。基於上述情況，法院信納原告人已將物業視為其本人的物業，又信納原告人已採取一切合理步驟嘗試通知被告人有關法律程序，因此法院宣布，根據逆權侵佔的原則及《時效條例》第17條，被告人在該物業的業權已終絕，原告人成為物業的業主。

何謂「逆權侵佔」？本文將會簡單解釋這個法律原則及在香港的應用情況。

逆權侵佔的原則

逆權侵佔（或逆權管有）是一個可以令物業／土地擁有權轉變的過程。憑藉《時效條例》，物業／土地的侵佔人如能證明他已連續侵佔物業／土地達到法定的時間，而侵佔的方式與真正業主的權利有所抵觸，侵佔人便能獲得物業／土地的業權。逆權侵佔主要由三項元素構成：

1.         連續侵佔足夠的時間

如果侵佔人連續侵佔土地的時間達到或超過法定的時限，業主的業權及權利便會根據《時效條例》終絕，因為《時效條例》會禁止業主採取法律行動向侵佔人收回土地。

如屬政府土地，連續侵佔的時間須達60年，私人土地／物業則須達12年（註：如果在1991年7月1日之開始侵佔，則須連續侵佔達20年）。

2.         相逆於業主的獨有及實質侵佔

侵佔人必須以行為證明他事實上侵佔土地，換言之，侵佔人必須如同業主一樣，按照土地的性質、位置及通常用途，實質使用該土地。這種使用方式必須是獨有而相逆於業主的，亦即有關用途未經業主准許，並且摒除業主享用土地的一切可能性。故此，在業主准許下或根據有效租約／特許協議而佔用土地，並不會被視為「相逆」。

過往案例顯示，侵佔人或可透過在土地上加設圍欄、建築、耕作、停泊車輛或將物業上鎖，以證明獨有而相逆的侵佔。至於需要侵佔至甚麼程度才可宣稱擁有土地，則視乎案情而定，尤其是土地的性質及通常用途。

3.         有侵佔的意圖

侵佔人也必須證明其有意排除所有其他人（包括業主）侵佔有關土地。這種意圖法院可以從侵佔人的行為推斷出來。

如果侵佔人的某些行為明確或隱含地承認了業主的業權，法院就不會推斷侵佔人有侵佔的意圖。這些行為包括：臨時使用土地直至被阻止；代表業主採取任何行動，及有意在業主要求時繳交租金。

逆權侵佔與租約

如上文所述，在有效租約下的佔用並不屬於「相逆」性質。逆權侵佔的時間只會從租約終止、但租客未經業主准許繼續佔據物業之時開始計算。因此，為免遇到逆權侵佔申索，業主應避免租客在租約終止後繼續使用或佔用其物業。

香港的逆權侵佔

逆權侵佔的原則不但適用於侵佔人佔據樓房的典型情況，也適用於土地界線糾紛及相連土地據用（encroachment）。事實上，很多逆權侵佔的申索都涉及大埔及元朗等土地界線不清晰的新界土地。

總結

要成功申索逆權侵佔，需要符合的條件遠不止於單單侵佔土地一段時間。事實上，Lam Che一案是比較特殊的例子，原告人應該慶幸自己得到這份「厚禮」。

另一方面，業主應該保障自己的物業，避免任何未經授權的使用或佔用，以免因逆權侵佔申索而喪失業權。