簡介

止贖權（foreclosure）是一種由來已久的補救方法，持有抵押品的貸款人可在借款人違約的情況下行使止贖權，以成為抵押品的絕對擁有人。雖然止贖權並非如今最常用的補救方法，但仍有貸款人透過止贖權來強制執行其權利。在本文中，我們將概述這種古老的強制執行方法。

一般原則

實際上，貸款人可透過止贖權取得抵押品（通常是房地產、股票、船隻等資產），並將之轉換為貸款人的資產。如果申請成功並獲法院發出絕對止贖令，貸款人便能夠猶如絕對及實益擁有人一樣處置有關抵押品。

絕對止贖令有兩方面的法律效力：(a) 消除按揭人贖回抵押品的衡平法權利，其後貸款人將成為相關抵押品的絕對擁有人；及 (b) 終止按揭人向貸款人作出償還尚欠貸款的個人承諾。

適用法律

香港法例第 219 章《物業轉易及財產條例》第 53(2) 條訂明了止贖令的效力：

「(2) 凡承按人獲頒一項絕對止贖令，除非該項命令另有規定，否則須具有以下的效用：

(a)     將按揭人就按揭土地享有的產業權轉讓予承按人，但須受相對於有關按揭具優先權的任何其他按揭規限，而承按人是根據該有關按揭而獲頒止贖令的；及

(b)     該土地的有關按揭及任何其後的按揭均獲解除，而承按人是根據該有關按揭而獲頒止贖令的。」

程序規則

申請止贖令的程序規則載於香港法例第4A章《高等法院規則》（或第336H章《區域法院規則》）第88號命令。法院會首先發出暫准止贖令，指示申請人計算償還按揭債務及贖回按揭所需的金額。然後，法院會指定按揭人（或在贖回權益中享有利益的任何其他人）償還該債務的期限。如果按揭人在指定時間內支付了贖回所需的金額，暫准命令將予解除，否則暫准命令將變為絕對命令。在暫准止贖令變為絕對止贖令之前，按揭人仍有權贖回抵押品。

擱置絕對止贖令

法院在其認為公平的情況下，可以擱置絕對止贖令。

在 Campbell v Holyland (1877) 7 Ch D 166 一案中，Jessel M.R. 列出了法院在判斷是否應行使司法酌情權擱置絕對止贖令時的若干原則（該等原則亦於 Hang Seng Bank Ltd v Mee Cheong Investment Co Ltd [1970] HKLR 94 一案中被引用並獲法院認同）：

1.      按揭人須迅速採取行動：按揭人是否已迅速採取行動是一個事實問題，取決於財產的性質、涉及的金額以及是否有任何意外事件導致無法贖回；

2.      按揭的金額相對於財產的價值：例如，相比財產價值與按揭債務金額相稱的情況，如果某項貴重財產以遠低於其價值的金額按揭，法院會較為寬容地對待尋求贖回該財產的按揭人；及

3.      對按揭人而言可能具有特殊價值的財產：例如家族財產。

上述第一項原則進一步體現於 Frencher Ltd and Another v The Bank of East Asia Ltd. and Others [1995] HKCFI 426 一案。在該案中，由於當時市道不景，按揭人多年來沒有採取任何行動，直至市道復甦後，按揭人才提出擱置絕對止贖令的申請。法院認為：

「42. …. 所有人都靜候時機，沒有採取行動。當市道復甦後，[按揭人] 感到興趣，故說服破產管理署將這宗案件委託給他，他希望從自己及其公司的不作為中獲益。經分析，本席認為這項申索與衡平法院透過允許擱置絕對止贖令來保護的申索類別背道而馳。這項申索毫無理據，純屬商業投機。」

因此，法院駁回擱置絕對止贖令的申請。

要點

由於按揭人有可能申請擱置止贖令，因此止贖令對於貸款人來說並非表面看來那麼吸引的補救方法。在關於止贖權的法律原則有進一步發展之前，這種補救方法在可見的將來未必會受到貸款人廣泛採用。