簡介
在物業買賣中，買賣協議通常會提述物業所在地段的不分割份數數目和物業的地址，來描述雙方買賣的物業。Yes Profit Investment Ltd v Mainly Tone Co Ltd HCA 2656/2008一案說明，賣方應清楚界定出售物業的界線以保障自己的利益，否則可能被視為並不擁有其同意出售物業的部分業權，導致交易告吹。

背景
原告人（買方）根據一份日期為2007年5月4日的臨時買賣協議（「臨時協議」），同意向被告人（賣方）購買一項物業。在臨時協議中，該物業被描述為「九龍吳松街186-194號、柯士甸道55-63、67-73號幸運大廈（柯士甸道55號）地下1號鋪（「該物業」）。臨時協議隨附一份標明「僅供識別」的圖則，當中包括幸運大廈「地下」的圖則（「地下圖則」），其中一個標明「1」的長方形範圍（「1號鋪」）塗上陰影。

於2007年5月18日，雙方訂立了一份正式買賣協議（「正式協議」），當中描述雙方買賣的事物為有關地段及大廈的不分割份數若干數目，連同持有、使用、佔用及享用「該大廈地下（柯士甸道55號）整個1號鋪」的單獨及獨家權利及特權。正式協議並無隨附或提述任何圖則來進一步劃定所買賣物業的確切界線。

正式協議第8條規定，賣方須給予買方該物業的妥善業權。而正式協議第10(1) 條規定，任何就業權或其他事宜提出的查詢或反對，必須在買方律師收到業權契據後7個工作日內以書面形式交付到賣方律師，否則買方被視為放棄查詢或反對。

雙方對於以下事項並無爭議：(i) 1號鋪建造了一個洗手間；及 (ii) 1號鋪有一個高架地台（「該地台」），而其中一部分超越正式協議所述地段的界線，佔據了官地。

在成交日期2007年8月16日之前不久，即2007年7月30日及8月15日，買方律師提出了兩項業權查詢：

1.         索取證據證明1號鋪的洗手間是獲有關部門批准的改建工程；及

2.         要求澄清佔據官地的該地台是否僭建工程，及是否可被政府採取執法行動。

賣方律師根據正式協議第10(1) 條答覆，表示這兩項新的業權查詢在時限過後才提出，因此買方被視為已放棄這兩項查詢。

買方沒有在2007年8月16日完成交易，賣方終止正式協議，並沒收買方已付的初始訂金及進一步訂金。

買方提出訴訟，向賣方討回初始訂金及進一步訂金，並就交易損失追討損害賠償。賣方則向買方反申索，要求 (i) 宣布買方不當地悔約及賣方有權沒收訂金；及 (ii) 損害賠償。

賣方業權因佔據官地而有缺陷
本案第一個爭論點是，佔據官地的範圍是否賣方在正式協議下同意出售的物業的一部分。買方認為佔據官地範圍是正式協議所指的該物業的一部分；但賣方則表示其同意出售的該物業，是臨時協議隨附的地下圖則中有陰影的範圍（即1號鋪），並不包括佔據官地的範圍。

法院注意到，臨時協議和正式協議均沒有清楚界定該物業的實體界線。雖然臨時協議隨附的地下圖則識別了1號鋪，但地下圖則註明「僅供識別」，因此不能被視為訂明了該物業的確切界線。至於正式協議，法院認為單從正式協議的條款及條文，不可能知道賣方同意向買方出售的物業的實體界線。

在此情況下，法院認為可允許從周圍的客觀情況判斷雙方對於臨時協議及正式協議所述的「1號鋪」或「整個1號鋪」範圍的原意。法院認為最重要的周圍環境，是該地台看來是從1號鋪室內延伸出來的同一接連地板，構成1號鋪的組成部分。一名客觀的旁觀者很自然會把該地台視為1號鋪的組成部分。因此法院裁定，在臨時協議或正式協議沒有界定該物業的實體界線的情況下，客觀地確定的雙方意願，明顯是「1號鋪」或「整個1號鋪」應包括該地台所佔的全部範圍。由於該地台佔據了官地，賣方並不擁有其於正式協議同意出售的物業的部分業權，因此賣方在該物業的業權是有缺陷的。

買方有權就該地台提出業權查詢
法律上，如屬以下情況，買方在時限過後仍有權後就業權提出查詢或反對：(i) 觸及業權的根本；及 (ii) 即使買方盡了應盡的努力，亦不能發現業權缺陷（Lucky Dragon Corp Ltd v Speedy Vantage Ltd [2009] 5 HKLRD 501）。

如上所述，買方並不擁有該物業佔據官地部分的業權，而且佔據官地的面積相對於1號鋪的面積不小，因此法院裁定，本案中就佔據官地而提出的業權查詢觸及業權的根本。

此外，法院認為本案中的佔據官地情況，並非買方盡了應盡的努力就能發現的，因為該大廈其他地下店鋪亦有類似的佔據情況，看來沒有任何事情會令買方警惕有佔據官地的問題，因此買方有權在時限過後就佔據官地問題提出業權查詢。由於賣方沒有妥當答覆查詢，買方有權拒絕成交。

買方就洗手間提出的業權查詢
雖然法院就佔據官地問題的業權查詢作出裁斷後，已無需處理關於洗手間的問題，但為完整起見，法院仍闡明對於買方就洗手間提出的業權查詢的觀點。法院認為，買方就洗手間提出的業權查詢，嚴格來說是一項業權缺陷，因為：

1.         該洗手間並無窗或燈籠式天窗，違反《建築物（規劃）規例》（香港法例第123F章）。此外，洗手間連接坐廁和沙井的污水管需切開地樑來鋪設，涉及大廈結構，必須獲建築事務監督批准，不可能是《建築物條例》（香港法例第123章）下的獲豁免工程。

2.         雖然建築事務監督採取執法行動的風險不高，但這個風險並非虛無飄渺的。

不過，這項業權缺陷並不觸及業權的根本，因為要拆除洗手間和排水管道、把1號鋪恢復原狀並不太困難，費用亦不太高。此外，法院認為要是買方盡了應盡的努力，本應可更早發現業權缺陷，因為臨時協議隨附的地下圖則並無顯示1號鋪當時有任何洗手間，這與買方基於在簽署臨時協議後不久收到的該物業續租協議的理解不符。

根據正式協議第10(1) 條，買方被視為豁免該洗手間引起的業權缺陷，因此不能以此為拒絕成交的藉口。

買方可獲得的濟助
由於賣方同意出售的物業因佔據官地而有業權缺陷，買方有權 (i) 拒絕成交，及 (ii) 討回初始訂金及進一步訂金。但買方不能就交易損失獲得損害賠償，因為買方未能以「衡量相對可能性」的標準證明該物業於2007年8月16日的公開市場價格高於正式協議訂明的成交價。

總結
從本案可見，在某些情況下（例如本案的情況），單靠文字描述雙方買賣的物業未必足夠。為免產生歧義，雙方可利用圖則（清楚劃定物業的界線）來識別和進一步界定該物業，並把圖則隨附於買賣協議，藉以劃定物業的界線。

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