業主立案法團（「法團」）有責任及權力清拆建築物的僭建工程，在The Incorporated Owner of Beaulieu Peninsula v Perfect China International Limited LDBM 96 of 2011一案中，土地審裁處審視了法團在執行公契方面的責任範圍。

本案的答辯人是蟠龍半島（「該屋苑」）第31座的業主，他對法團提出反申索，指法團違反在公契下的責任，未有採取合理行動清拆其隔鄰第30座的僭建工程。

法團的法律責任
根據《建築物管理條例》（「該條例」）第18(1)(c) 條，法團有責任採取一切合理必需的措施，以執行公契載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。該屋苑的公契規定，法團有權力及責任作出一切合理必需的行為，以確保各業主遵守政府官契。法團獲公契賦予權力，可清拆及採取法律行動以清拆該屋苑內的任何僭建工程。另一方面，法團亦有責任採取必需步驟，以執行公契的條款。

有關僭建工程
審裁處判詞指出第30座的僭建工程包括花園地下的附加構築物、一樓的擴建、第30與31座之間的花園的高牆連防盜鐵欄，以及在花園西南面沿斜坡延伸至海邊的擋土牆、平台及樓梯等石屎結構。

法團採取的行動
自2010年起，第31座的業主多次透過電話、會面及發律師信向法團投訴該等僭建工程。法團主要採取了三類行動以回應第31座業主的投訴：(1) 為第30與31座業主進行聯絡工作，(2) 向第30座業主要求入內視察僭建工程，及 (3) 與屋宇署跟進。法團決定只去信通知屋宇署有關僭建工程，而不對第30座採取執行公契的行動。法團的管理委員會通過決議，留待屋宇署跟進第30座的僭建工程。

屋宇署的行動
屋宇署嘗試視察第30座，但無法入內。因此，屋宇署只能在2011年10月3 就第30座屋前的可見僭建工程發出清拆令（「清拆令」），第30座的業主就清拆令提出上訴。答辯人指，他向法團提出的投訴同時包括第30座屋前及屋後的僭建工程，但清拆令並未包括第30座屋後的僭建工程，因此法團採取的行動，並未解除法團在公契下妥當管理屋苑的責任。

法團的責任範圍有多大？
法團一旦發現任何業主違反公契，法團不但有權利、而且有責任務求執行公契的規定（The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor v Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd [1995] 2 HKC 11，第13頁）。這是一項清晰的責任，法團不能在業主會議或管理委員會會議通過凌駕這項責任的決議案（Sunbeam Investments Ltd v The Incorporated Owners of Villa Veneto LDBM 175/2009，第16段）。法團在公契下的整體責任是「妥當管理」，這牽涉作出管理人在有關情況下須作出的所有合理事情（Lo Yuk Chu v Hang Yick Properties Management Ltd[1996] 4 HKC 278）。只要法團在有關情況下已合理行事，以妥當管理該屋苑，便沒有違反公契（李月明 v 秀企業有限公司 LDBM 452/2007，第12段）。

法團已合理行事嗎？
土地審裁處很快得出結論，認為法團並未作出在有關情況下合理必需的事情，就第30座的僭建工程履行法團在公契及《建築物管理條例》下的責任。法團進行的聯絡工作不算是執行公契的行動，而要求視察第30座亦只是在採取進一步行動前確定答辯人的投訴成立的步驟。由於該等僭建工程十分明顯，未能進入第30座視察並不構成不採取行動的理由。

審裁處亦裁定，法團不自行採取法律行動，而把執行公契清拆僭建工程一事留待屋宇署處理，是不合理的做法。法團不能倚賴清拆令及等待屋宇署對僭建工程採取行動，因為清拆令的範圍並不包括第30座屋後的僭建工程，而且屋宇署就是否採取行動的決定，並非法團不自行採取行動的有效理由。屋宇署與法團是基於不同考慮因素而行事的，例如屋宇署在決定是否採取行動時，不會考慮公契的規定。因此，土地審裁處命令法團對第30座的業主採取即時行動（包括法律行動），以清拆僭建工程。

總結
法團在考慮就僭建工程提出法律訴訟時，往往要顧及資金問題，這是可以理解的。但法團不應忽視未有確保遵守公契條款以致違反責任的風險，尤其是必須因應情況行使法團在公契下的權力，不應只等待政府部門採取行動。

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