背景

香港法例第545章《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（《強拍條例》）為香港提供了一個法定機制，容許一地段的大份數業主為進行重建而向土地審裁處申請強制售賣該地段。《強拍條例》旨在減少發展商在收購業權時面對小份數業主索價過高或不知所終等困難，從而加快重建殘舊樓宇。

在Pacific Crown Enterprises Ltd v Man Yu On LDCS 32000/2011一案中，申請人百冠企業有限公司是有關地段的大份數業主，它對小份數業主提出強制售賣土地的申請（「主要申請」）。泰怡國際有限公司（以新國華肉食公司之名營業）（「泰怡」）是該地段上兩項物業的租客，它申請成為主要申請的答辯人之一。

程序問題

向土地審裁處申請強制售賣土地主要涉及四個階段：(i) 申請；(ii) 土地審裁處的裁決；(iii) 售賣；及 (iv) 攤分及運用出售所得款項。

(i) 申請

在第一階段，持有有關地段不少於90% 不分割份數的大份數業主，可申請強制售賣該地段。但以下三類地段的強制售賣門檻，則自2010年4月1日起減至80%：

1.有關地段上每個單位均佔該地段的不分割份數10% 以上；

2.有關地段上的每所建築物，在申請日期之前樓齡均達 50 年或以上；及

3.有關地段並非位於工業地帶，而地段上的每所建築物，均屬在申請日期之前樓齡達 30 年或以上的工業建築物。

(ii) 土地審裁處的裁決

在第二階段，土地審裁處會就地段內任何個別單位的估值爭議作出裁決。在發出強制售賣令前，土地審裁處必須認為有關地段的重建有充份合理的理由，而且大份數業主已採取合理步驟，以收購該地段的所有不分割份數。

(iii) 售賣

在第三階段，該地段會以價高者得的形式公開拍賣，但成交價須高於土地審裁處批准的底價。

(iv) 攤分及運用出售所得款項

在第四階段，在扣除銷售開支及法律費用後，受託人會將出售地段所得款項按比例向大份數及小份數業主攤分及分配。

有關強制售賣申請程序的詳情，請參閱我們2010年5月份的通訊。

租客的定位

在Pacific Crown Enterprises Ltd一案中，土地審裁處裁定，泰怡無權以租客身分參與主要申請的程序，因為租客並無擁有地段的不分割份數，僅在租賃物業中擁有有限權益，所以租客不應干涉整個地段的重建。此外，由於租客並非大份數業主提出收購的對象，因此無從判斷大份數業主是否已採取合理步驟以收購地段。因此，純屬租客身分的泰怡不應獲准加入主要申請。

反而，泰怡僅可提出「關連申請」。因土地審裁處發出強制售賣令將地段出售後，所有在該地段上的租約將即時終止。由於租客在過程中明顯會遇到若干不便，因此土地審裁處有權根據《強拍條例》第8(1)(b) 條，頒令租客就其租約被終止獲得補償。土地審裁處在有關頒令前會考慮租客的申述。因此，如租客希望就其獲得的補償作出申述，則應提出關連申請。租客將從出售地段所得的款項中獲支付補償。

總結

大份數業主向土地審裁處申請強制售賣土地時，租客無權加入主要申請，但租客可提出關連申請，就其獲得的補償作出申述。