簡介

居者有其屋計劃（「居屋」或「計劃」）單位是政府以大幅折扣向合資格的等收入人士出售的資助房屋。由於計劃主要目的是協助合資格買家自置居所，因此設有若干禁止讓與或放棄管有的限制，防止買家以低於市價買入後在未獲授權下迅速轉售或轉讓圖利，這些限制載於《房屋條例》（香港法例第283章）的附表及第17B及27A條。附表列明限制未經授權出售或讓與居屋單位的條款及條件；第17B條規定任何未經授權的出售或讓與，均屬無效；第27A條則訂明，如任何人看來違反第17B條規定未經授權讓與居屋單位，即觸犯刑事罪行，可被判罰款港幣500,000元及監禁一年。

近期案件

最近在Cheuk Shu Yin v Yip So Wan and Another FACV 9/2011一案中，終審法院須處理Lam Wa v Chu Yuen Lun Garmen FACV 11/2011及Cheuk Shu Yin v Yip So Wan and Lo King Fai FACV 9/2011兩宗上訴案件提出的爭論點：為合資格人士購買的居屋單位付出買價的非合資格人士，是否享有該單位的實益權益？下級法院在Cheuk Shu Yin v Yip So Wan and Another一案的裁決，詳見2012年3月份的通訊。在兩宗案件中，原告人均為被告人的家人，按照家人之間的財務安排，為以被告人名義購買的居屋單位付出大部分的買價，因此認為自己是實益擁有人。

下級法院的裁決

兩宗案件的原審法官均裁定，原告人由於提供了居屋單位的部分買價，因此享有實益權益。這項實益權益並非由於被告人的主動行為而形成，而是由於法律的施行而形成，因此被告人並無作出「讓與」。然而，上訴法院推翻了原審裁決，認為被告人在作出家人之間的資金安排及允許原告人在居屋單位居住時，已主動作出了行為。

終審法院的裁決

在沒有相反證據的情況下，任何人若支付物業的全部或部分買價，法律會假定該人享有物業的歸復信託，或假定雙方的共同意向是提供資金者應享有物業的實益權益。終審法院須審理的問題是：藉由共同意向推定信託（common intention constructive trust）或歸復信託（resulting trust）就支付全部或部分買價人士（法定受讓人以外）默示形成的實益權益，是否第17B條所禁止的「讓與」？終審法院認為，附表及第17B及27A條所禁止的讓與，是指業主將其於單位的權利或權益轉移或剝離，必須涉及業主主動作出行為。「讓與」是一名在物業擁有權益的人把其全部或部分權益轉移他人的法律行為，而他人藉由歸復信託或共同意向推定信託享有實益權益，並非第17B條所指的「讓與」。

終審法院指出，不合資格人士在居屋單位享有實益權益，不造成濫用居屋投機。與正常信託情況不同，這類實益擁有人不能在限制期內以正常方法，透過轉讓、出售或出租物業而實現其於物業中的權益價值，亦不能干涉合資格買家（同樣是單位的合法擁有人）在該居屋單位居住。

由於香港的物業市場瞬息萬變，物業價格可升可跌，終審法院認為，為居屋單位支付買價並非吸引的商業投資，因為這筆資金會在最少5年禁售期內被鎖定。從過往案例可見，只有家人會願意付出物業買價。

終審法院認為，假如支付買價的人士不但不能獲得預期的實益權益，還要因為作出別人眼中屬正常及慷慨的事情而可能面臨刑事責任，則太過不公平。

上訴得直

因此，案件在終審法院上訴得直，法院恢復原審法官的裁決，宣布原告人為居屋單位的實益擁有人，而被告人是受託人。

總結

在本案中，終審法院清楚指出，假如家人提供或付出了居屋單位的買價，即使他並非合資格買家，仍可享有實益權益。這個裁決看來與居屋計劃只限若干入息水平以下的人士購買的原則不太一致。