你可能以為兩個相連單位之間的牆壁，當然是一半厚度屬於一邊單位的業主、另一半厚度屬於另一邊單位的業主？可是香港法院告訴我們，實情未必如此。

我們在2010年1月份的通訊「打通相連單位的法律風險」一文討論過，將兩個相連住宅單位之間的間隔牆（「間隔牆」）拆除，打通成一個單位的法律風險。在本文中，我們會就上訴法院最近一宗案件再次探討這個問題。

案件背景

在Incorporated Owners of Westlands Garden v Oey Chiou Ling and Wong Fung Ling (CACV 155/2010) 一案中，上訴人是擁有兩個相連住宅單位的兩姊妹，她們希望將兩個單位之間的間隔牆拆除，打通成一個大單位。土地審裁處在原審時裁定，間隔牆是大廈的公用部分，因此她們無權拆除。她們提出上訴。上訴法院認為，將兩個住宅單位打通，在香港是常見的做法。法院採取考慮實際情況及條文宗旨的原則解釋公契（「公契」）及轉讓契，推翻土地審裁處的決定，裁定就所有目的及宗旨而言，間隔牆是供兩個單位業主單獨使用的，並裁定間隔牆由兩個相連單位的業主（即該兩姊妹）「共同擁有」。

公用部分

大廈的公用部分是指並非供一個單位業主單獨使用，而是供整幢大廈的業主共同使用的部分。要確定單位的某部分是否公用部分，我們須仔細審閱 (i) 單位的轉讓契；(ii) 公契；及 (iii) 《建築物管理條例》（香港法例第344章）附表1列出可能屬於公用的部分。

本案的難題在於公契並無界定甚麼是公用部分，而有關單位的轉讓契亦無明確提及間隔牆。法院認為「邊界牆」的定義並不包括間隔牆，而《建築物管理條例》附表1所列出的可能屬於公用的部分亦不包括間隔牆。因此，法院須查考發展商與發展項目單位的首名買家（單位首份轉讓契及公契中所述的「首名買家」）的原意，並參照訂立契據之時的全盤事實來解釋。

由於首名買家是發展項目地下商鋪的買家，法院認為，在訂立首份轉讓契時，發展商應該無意將所有間隔牆納入為公用部分，否則發展商便無法更改當時尚未落成的住宅單位的大小或間隔。因此，法院裁定間隔牆是供兩個單位的業主單獨使用及受用的。

結構改動

不過事情還未完結。幾乎所有公契都包含一項條款，禁止業主對大廈任何部分作出結構改動，業主若違反公契規定，管理公司及／或大廈其他業主可對該名業主強制執行公契。在本案中，雙方同意間隔牆並非承重牆。法院認為間隔牆與外牆不同，它並非建築物的主體部分，並認為間隔牆與「構成睡房的內部間隔牆」類同，因此拆除間隔牆不會構成結構改動。故此上訴人並無違反公契規定，管理公司無權對她們強制執行公契。

承重牆及非承重牆

本案與我們曾經討論過的Central Management一案不同。在Central Management案中被拆除的部分間隔牆是承重牆，列載於《建築物管理條例》附表1，因此除非明確訂明該承重牆轉讓予單位業主供其單獨使用，否則通常會被視為大廈的公用部分。然而，本案的間隔牆並非承重牆，因此與Central Management一案的裁決有所不同。

建築事務監督及／或管理公司批准

根據《建築物條例》（香港法例第123章）第14及41條，除若干非結構性工程外，所有建築工程均須得到建築事務監督批准。業主是否得到建築事務監督及／或管理公司的批准或許可，究竟有何重要？我們應注意，取得建築事務監督的批准只不過是滿足了《建築物條例》的法定要求，假如像本案一樣，公用部分的問題涉及法律爭議，已取得建築事務監督的批准或許可並非有效的抗辯理由。

教訓

業主是否可以合法地拆除間隔牆的問題，似乎很難判斷；但從上述案件及Central Management一案肯定可以得出這個結論：千萬不要試圖拆除任何承重牆！否則業主必定會被視為將公用部分改作自用，以及對大廈作出結構改動，同時違反《建築物管理條例》及公契的規定。

即使間隔牆並非承重牆，但假如間隔牆是公用部分或是大廈的結構部分，業主亦不可將它拆除。因此，業主必須徵詢專業法律意見，以確定大廈的公用部分，並委任認可人士，以確定間隔牆是否承重牆及／或大廈的結構部分。

總結

有能力購買兩個相連單位打通，建立自己的「夢想家居」，當然是值得高興的事；但假如因此陷入漫長的官司，則美夢亦成噩夢。所以在「實現夢想」前，一定要徵詢專業意見！