簡介

近期在Lead Traders Limited v Lucky Land Enterprise Limited and Allied Trend Corporation Limited, CACV 217/2011 and CACV 219/2011案件中，上訴法庭須裁定，就《土地（為重新發展而強制售賣）（指明較低百分比）公告》（第545A章）（「該公告」）而言，純粹將一個單位的一半不分割份數轉讓他人，而實體上沒有將該單位劃分，是否等於將「一個單位」分為「兩個單位」，從而能避免根據該公告被強制售賣。

背景

在2010年4月1日前，欲進行重建的發展商須收購了有關地段不少於90% 的不分割份數，才可根據《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第545章）（「該條例」）申請法院頒令，強制售賣該地段餘下的所有不分割份數。

但在該公告於2010年4月1日生效後，只要有關地段屬於該公告第4(1) 條指明的以下類別之一，上述90% 不分割份數的門檻便可降至80%：

(a)地段上每一個單位，均代表多於該地段所有不分割份數的10%；或

(b)地段上所建每所建築物，均於有關日期之前最少50年前獲發出佔用許可證；或

(c)地段並非位於工業地帶，而地段上所建的每所建築物 (i) 均屬工業建築物，及 (ii) 均於有關日期之前最少30年前獲發出佔用許可證。

本案涉及砵蘭街168號一幢六層高的樓宇（「該樓宇」），發展商申請對擁有該樓宇三樓（「該單位」）的小業主發出強制售賣令。發展商已收購了該樓宇其餘五層的業權，相等於該樓宇不分割份數的83.33%，因此根據該公告訂明的80% 門檻申請強制售賣。然而，由於這名小業主在該地段擁有16.67% 不分割份數，他很清楚該公告生效後的影響，因此他在該公告生效前約十日，即2010年3月19日，將該單位一分為二，把其中一半轉讓至他擁有的一間公司。

小業主表示，由於該單位已被劃分為兩個單獨的單位，各佔該地段全部不分割份數的8.33%，因此該單位不符合該公告所指的「每一個單位均代表多於該地段所有不分割份數的10%」。

小業主認為，由於該公告不適用，而發展商尚未收購達到該條例規定的90% 不分割份數，因此法院應駁回發展商的強制售賣令之申請。

發展商反對小業主的論點，認為小業主只是藉著文件在形式上劃分該單位，並非真正的劃分，沒有任何構築物在實體上將該單位分為兩個單位；沒有實體上的工程，那並非真正劃分，只是小業主試圖迴避該公告的規定。

此外，發展商亦指該劃分違反了該樓宇的公契及入伙紙，因此不能視之為有效。

「真正劃分」的爭議

土地審裁處聆訊

案件最初於2011年7月在土地審裁處聆訊，結果發展商勝訴。土地審裁處指該劃分因違反公契及入伙紙而無效，並認為假如接納小業主的論點，接受僅藉著文件在形式上劃分而無須進行實質工程劃分該單位，將會十分荒謬。

土地審裁處又解釋，小業主的做法是假劃分，有違該公告的立法原意，因此「應受到本法庭的批評，不應縱容」。

上訴法庭聆訊

小業主向上訴法庭提出上訴，理由是該公告第2條只是以在土地註冊處註冊的任何文書中某地段的指明數目的不分割份數來界定「單位」一詞，並無提及任何實體分隔物的要求。

上訴法庭接納了小業主的論點，強調公契及入伙紙與該條例無關，並進一步指出，就該公告而言，只要有妥當簽署並在土地註冊處註冊的文書（例如轉讓契），根據該公告第2條，有關劃分即屬有效，並已有效地將該單位分為「兩個單位」。上訴法庭裁決理由是：(i) 普通法中從沒規定經劃分的地段必須有任何實體分隔物；及 (ii) 該條例亦適用於已被拆卸的建築物，即使建築物的實體結構不復存在，業主仍被視為在該土地持有各自的不分割份數。

總結

基於上述理由，上訴法庭推翻了土地審裁處的裁決，並裁定小業主勝訴。但應注意，小業主在2010年4月1日後不能再用這個方法劃分單位以迴避該公告的規定防止單位被發展商申請強制售賣，因為該公告第4(2)(a) 條明文規定，80% 不分割份數的門檻適用於在2010年4月1日或之後劃分的單位。