租約中的補償條款
租約雙方可以於租約中加入若干條款，以確保一旦對方違約時得到補償。但在某些情況下，這些條款可能是不可強制執行的。最近在Ip Ming Kin v Wong Siu Lan [2013] HKCU 1216一案中，上訴法院就租約中的補償條款可否強制執行表達了觀點。
個案分析
在Ip Ming Kin一案中，原告人（「租客」）於2009年12月準備租用被告人（「業主」）的店舖。雙方簽訂了一份中文租約，業主同意以每月港幣17,300元的租金，向租客出租店舖12個月。雙方在租約最後加入了兩項條款，訂明租客須預先支付10個月的租金，及如果業主未能於2010年3月15日向租客交吉，則須向租客補償雙倍租金（「補償條款」）。租客亦須支付相等於兩個月租金的按金，因此在簽署租約時，租客以支票支付了相等於12個月（即整個租約期）租金的款項。
後來，業主未能於2010年3月15日向租客交吉，租客便向業主追討12個月租金的損害賠償，作為約定的補償。區域法院裁定租客勝訴。
業主向上訴法院上訴，認為補償條款屬懲罰性質，因為它的真正目的並非就違約作出補償，而是要阻嚇業主，令業主不敢違約。
懲罰性條款不可強制執行
法律上早已確立一項原則，就是法院不會強制執行懲罰性條款，以免合約一方透過訴訟獲得比他在普通法下應得的損害賠償更高的金額。
因此，法院須審視一項補償條款究竟是懲罰性條款，還是有效的算定損害賠償條款。這涉及對條文的釋義，須根據有關合約的條款及相關情況（在訂約之時而非違約之時判斷）而定，是一項客觀測試。證明補償條款屬懲罰性質的舉證責任，在於被控告的一方。
「懲罰」的本質是要求違約方支付對其具阻嚇Lordsvale Finance Plc v Bank of Zambia [1996] QB 752一案中，Colman法官表示，條文被視為懲罰與否，是詮釋的問題，法院要問的是：在合約訂立之時，有關條文的主要合約功能究竟是阻嚇一方令其不敢違約，還是令守約方就違約情況獲得補償？透過比較違約時須支付的金額與守約方可能蒙受的損失，便可推斷出有關條文的合約功能屬阻嚇性質還是補償性質。
Dunlop測試
在Dunlop Pneumatic Tyre Co Ltd v New Garage and Motor Co Ltd [1915] AC 79一案中，Dunedin法官訂下了多項測試，用來辨別算定損害賠償條款和懲罰性條款。例如，如果條款訂明的金額遠超過可設想能證明為違約引起的最大損失，而且不合情理，則很可能被裁定為懲罰性條款。
如果條款規定，在發生一項或多項或全部指定事件時，當中部分事件可能帶來嚴重損害，但其他事件只引起輕微損害，則須支付一整筆款項作為補償，法院亦會推定該條款是懲罰性條款。但如果是真正事先估計可能蒙受的損失，便可推翻此項推定。
本案中，上訴法院在總結補償條款是算定損害賠償條款而非懲罰性條款時，考慮了以下因素：
1. 補償金額並非用以阻嚇業主的數目，相反，該金額原先是業主自願提出的，藉以合理地要求租客預先支付整個租約期的租金。
2. 補償金額是真正事先估計的損害賠償，與租客預期賺取的利潤金額相若，因此是合理的。
注意事項
應注意的是，這類案件的結果會因案情而異。但此案提醒我們，在訂立租約時，雖然雙方可以加入補償條款，以確保受毀約影響的一方獲補償雙方已商議和約定的金額，但補償金額與可能蒙受的損害相比不能過高或不合情理，否則補償條款會被視為懲罰性條款，變得不可強制執行。
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