簡介
香港樓價高企，很多時候，年輕人士置業實際上都靠父母支付訂金，但並無任何書面文件記錄父母在物業中的實益權益。一旦家人關係出現問題或子女有財政困難，父母便可能希望取回在物業中的實益權益，因而聲稱子女只是在信託下代父母持有在物業的權益。在此情況下，法院會按個別情況審視雙方在置業時的意願，以判斷雙方是否有訂立共同意向推定信託的共同意願。最近在Yip Yuk Kwong v Yip Chun Yin HCMP 2552/2014一案中，一名父親成功證明其兒子是在信託下代其持有在物業的權益。

Yip Yuk Kwong案

案情
葉俊賢（音譯）（「葉先生」）與母親（「葉母」）於1997年聯名購買了一項物業（「該物業」）。葉先生於1998年5月破產，因此他在該物業中的權益歸屬於破產管理署署長。葉先生表示，該物業以他的名義購買，是為了享有其任職的律師樓所提供的僱員法律費用優惠。他表示在購買該物業後，其父親（「葉父」）已付清了所有按揭還款，他只是在信託下為父親持有在該物業的權益，因此葉先生在該物業中並無任何實益權益。破產管理署署長並不完全信納雙方的意願如此，因此葉父向法院申請從該物業的業權撤銷與葉先生破產有關的命令，及把該物業的業權紀錄改為由葉父與葉母聯名持有。法院須審理的爭論點是，各人在購買該物業時是否有共同意願，由葉先生在信託下為葉父持有權益，從而有共同意願形成共同意向推定信託。

法律原則
法院指出，葉父必須證明以下各項元素，才能證明各方之間有上述共同意向推定信託：

1.         雖然該物業是以葉先生的名義購買，但葉父與葉先生有共同意願，希望葉父是該物業的實益擁有人；

2.         葉父倚賴了上述意願，並以對其不利的方式改變了其處境；及

3.         葉先生利用其對該物業的法定所有權來主張其擁有該物業是不合情理的。

裁決
法院裁定，葉氏三人的共同意願是由葉先生在信託下為父親持有在該物業的權益。葉先生於1998年5月11日的破產呈請中立即宣稱信託關係時，距離1997年5月5日購買該物業只是一年時間，因此他宣稱信託並非為了避免破產的影響。破產管理署署長質疑，每月按揭還款金額是葉父薪金的三分之二，因此部分按揭還款應該來自葉先生和葉母；然而，法院認為成年家庭成員分擔家庭開支（包括按揭還款）是正常的情況。破產管理署署長又認為，葉先生成為該物業的註冊業主並承擔按揭下的個人責任，並不符合葉先生的個人利益；但法院認為，這是成年子女孝順父母的方式，並不違背各人的共同意願。總括而言，法院宣布葉先生在破產前是在信託下為父親持有在該物業的權益，並命令把該物業的業權紀錄改為由葉父與葉母聯名持有。

Re Chow Chung Kwan HCB 2942/2005

案情
在另一宗案件中，情況又有不同。周先生與周太太於2002年聯名購買了一項物業（「該物業」）。周先生於2005年破產，他在該物業的權益歸於其破產管理人，而破產管理人負有法定責任，須為債權人的利益把周先生的資產（包括該物業）變現。周先生的破產於2009年自動解除，但他在該物業中的權益仍未被變賣及分配予債權人。破產管理人於2011年去信周太太，邀請她買下周先生在該物業中的份額或同意與破產管理人共同出售該物業，但周太太拒絕建議。因此，破產管理人向法院申請頒令出售該物業。周太太反對申請，她表示周先生是在信託下為她持有在該物業的權益，周先生在該物業中並無任何實益權益；另一方面，頒令出售該物業亦會對周先生及／或周太太造成重大困難。法院須審理的爭論點是：周先生在破產前是否在信託下為周太太持有在該物業的權益。

法律原則
法院指出，當一對夫婦聯名購買物業，而沒有書面記錄雙方各自在物業中的實益權益，他們會被推定為在物業中擁有均等的實益權益。但如果證明雙方在置業時的共同意願並非如此，或證明他們後來的共同意願是更改雙方在物業的權益，便可推翻這項推定。共同意願須從雙方的行為客觀地推斷出來。法院會考慮所有情況，例如就購置物業和日常支出作出的財務分擔、如何及為何購買物業以及雙方關係的性質，以確定雙方的意願。

裁決
法院認為，周先生和周太太並無共同意願由周先生在信託下為周太太持有在該物業的權益。周先生聲稱，聯名購買該物業只是為了符合香港房屋委員會的要求，因此他只是代名人。然而，法院不接納此說法，因為周先生須為購買家庭居所而招致潛在的法律責任。相反，由此可以推斷，周先生應享有該物業的實益權益。周先生又表示，從周太太的銀行帳戶可見，她是唯一支付每月按揭還款的一方。但法院指出，周太太的銀行帳戶在每月被扣除按揭還款前，均有相同金額的款項存入其帳戶，因此法院質疑周太太是否唯一實際償還按揭貸款的一方；周太太亦未能證明她在周先生破產前有足夠的收入及／或儲蓄支付按揭還款。此外，法院也不相信周先生在破產前任職商人／司機時，完全沒有分擔任何家庭開支。由於雙方並無共同意願由周先生在信託下為周太太持有在該物業的權益，該物業的實益權益應由破產管理人與周太太平均持有。

總結
上述兩宗案件顯示，法院是否承認由一名家人在信託下為另一名家人持有物業權益的共同意願，非常取決於案情，法院會客觀地從他們的行為判斷。如果一名家人分擔了購買物業的款項，但因任何理由不希望成為物業的註冊業主，則應徵詢律師意見，並在適當情況下在購買物業時簽署一份信託聲明，以保障自己的權益；如不可行，亦應記錄其就任何家庭開支（包括按揭還款）作出的財務分擔，以及購買物業時各方的意願。這些資料可能在日後的法律程序中成為有用的證據，有助申索在物業中的實益權益。

應注意的是，如果住宅買家希望申請豁免買家印花稅及按較低稅率支付從價印花稅[1]，則須作出法定聲明，表示他是香港永久性居民並且是為自己購買物業。假如買家其後在法律程序中聲稱只是代家人持有在物業的權益，便是作出虛假聲明，可能招致刑事法律責任。

[1]     請參閱我們2014年3月份的文章《物業買賣印花稅──最新修訂》。

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