簡介
在〈逆權管有法律及改革建議〉一文中，我們討論過香港的逆權管有法律及近期發展。最近在Incorporated Owners of Mountain View Mansion v Heart Cuisine [2012] 4 HKLRD 628（「廣泰樓案」）及Wong King Lim v Incorporated Owners of Peony House [2013] 4 HKC 295（「牡丹大廈案」）兩宗上訴法院案件中，不同法官對於可否逆權管有大廈的公用部分有不同意見，本文將探討此類逆權管有申索能否成功。

案件背景
我們在2010年1月份的文章〈自製相連單位的法律風險〉已提到「公用部分」的涵義。[1] 未經業主委員會同意而將大廈公用部分改作自用，會違反《建築物管理條例》（香港法例第344 章）第34I 條，從而違反大廈公契（「公契」）。業主立案法團（「法團」）可代表大廈的共同業主申請強制令，禁止有關侵佔行為。

但如果有人逆權管有大廈公用部分12年或以上，法團仍可對他強制執行公契中關於禁止侵佔公用部分的條文嗎？

逆權管有人是共同業主
如果申索逆權管有的人是大廈的共同業主之一，他不能以逆權管有申索為抗辯理由，反對法團提出訴訟，因為申索人的侵佔行為，必定是獲得他本身以共同業主的身分同意的，並非與共同業主相逆，（各共同業主是以分權共有的形式共同管有公用部分的）。此外，申索人是公契的訂約方，受到公契的條文約束，包括不能將公用部分改作自用的條文。

因此，法團在此情況下可以取得禁制令，禁止進一步侵佔公用部分，及／或取得強制令，以強制拆除逆權管有人在公用部分豎設的結構（例如牆壁、閘門、圍欄等）。

逆權管有人是其他人士
如果逆權管有人並非大廈的共同業主，也不是公契的訂約方，情況便較複雜。上訴法院在廣泰樓案及牡丹大廈案中，對於應否准許此類申索便有不同的意見。

在廣泰樓案中，一間店舖的租戶佔用了大廈相鄰的後巷，並拆除了店舖的外牆。後巷及外牆都是大廈的公用部分。上訴法院張澤祐法官指出，以《時效條例》（香港法例第347章）作為基礎的逆權管有原則並不適用，因為法團並非要求管有（即收回）後巷 [2]，而是要求強制執行共同業主在公契下的權利。第二，不論逆權管有人最初是否公契的訂約方，他在取得公用部分的所有權後，也須遵守公契的限制性條文。

在此前提下，法院裁定，禁止租戶使用後巷作私人用途的強制令有效，並命令租戶還原店舖外牆。

然而，在牡丹大廈案中，上訴法院卻准許對公用部分的逆權管有申索。此案的逆權管有申索人佔用了稱為「小巷」的一幅土地上的一個構築物，並在該處經營業務。但小巷原來是牡丹大廈的公用部分，在大廈圖則中稱為「後巷」。小巷有兩個出入口，申索人在一邊安裝了鐵門，另一邊安裝了鐵閘，從而在大廈兩邊阻隔了從街道進出小巷。申索人自1988年開始佔用該處，在法團控告他之前，已不少於20年。

上訴法院袁家寧法官指出，此案的逆權管有人從來不是公契的訂約方，在《時效條例》下的相關期限過後，大廈共同業主對於被侵佔公用部分的所有權已終絕，大廈共同業主（及法團）對於被侵佔的公用部分再沒有任何權利，因此沒有理據向逆權管有人強制執行公契。

法院認為，此案與廣泰樓案及過去裁定不能就大廈公用部分申索逆權管有的一些案件有所不同。

因此，法團無權提出收回公用部分管有權的訴訟。

遺留問題
並非大廈共同業主的人，究竟可否就大廈公用部分提出逆權管有申索？這個問題尚未有最終答案。在2013年8月9日頒布判詞的Yeung Mau Cheung v Incorporated Owners of Ka Ming Court, Castle Peak Road, HCA 615/2010一案中，原訟法庭跟隨了牡丹大廈案的裁決。由於廣泰樓案和牡丹大廈案都是上訴法院的案件，最終應以哪宗案件的裁決為準，有待終審法院日後的最終裁決。

[1] 香港法例第344 章《建築物管理條例》第2 條及附表1 [2] 《時效條例》第7(2) 條規定「自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿12年後，他不得提出收回土地的訴訟……」第17條亦規定「……任何人提出收回土地的訴訟……」[斜體及底線自加，以示強調]

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