隨著八十年代工業生產線北移，香港製造業早已風光不再，許多舊式工廠大廈或遭空置或未得到充分利用。有鑑於此，政府公布了一系列措施，鼓勵業主申請重建或整幢改裝，藉以活化工廠大廈。

背景

行政長官在2009-2010年度的施政報告提出，2010年4月1日起三年內，容許申請重建工廠大廈的業主以「按實補價」方式，根據重建後的實際發展密度補地價，若補地價金額超過2,000萬元，更可按固定利率在五年內分期攤付。業主如申請改裝整幢工廠大廈，而工廠大廈符合樓齡規定及取得規劃許可，則可獲豁免更改土地用途的費用。在最新一份施政報告中，行政長官將上述措施延長三年至2016年3月底，並會容許業主小規模改動建築物的現有結構。

申請程序

有意將工業用地或工廠大廈重建或整幢改裝的業主，應向地政總署提出申請，並參閱地政總署作業備考編號1/2010的申請程序摘要。如果所申請的用途須得到城市規劃委員會（「城規會」）的規劃許可，則應在向地政總署提出重建或整幢改裝申請之前，取得城規會的許可。

修訂契約／換地重建

位於根據《城市規劃條例》（第131章）編製的法定城市規劃圖則（「法定圖則」）中非工業地帶（即「其他指定用途」註明「商貿」（「商貿」）、「住宅」、「商業」或「綜合發展區」）內的工業用地，業主可以申請修訂契約或換地，以重建有關土地，用作有關法定圖則指定或城規會准許的非工業用途。業主須遵守以下規定：

1.准許最高發展密度：有關申請不應超過法定圖則或《建築物條例》（第123章）准許的最高發展密度。擬建發展密度少於准許最高發展密度60% 的重建申請，一般不會獲批。經批准的最高發展密度會列明為契約修訂書的條款。申請獲批准後，申請人須遵守地政總署加入或要求的條款及條件，包括補地價。

2.時間：在契約修訂書中，建築契諾會訂明重建項目須於契約修訂書簽立日期起計五年內完成。

3.補地價金額：業主須補地價的金額為土地在原契約條件下的價值，與土地在經修訂契約條件下的價值之間的差額（由地政總署評估）。

4.付款方式：

a.如補地價金額超過2,000萬元，業主可選擇其中80% 在五年內分期攤付，期間須支付利息。補地價總額的20% 為首期付款，10% 在接納具約束力的基本條款建議書時支付，另外10% 在簽立契約修訂書時支付。

b.若業主不採用分期形式攤付，則應在接納具約束力的基本條款建議書時支付補地價總額的10%，餘額在簽立契約修訂書時支付。

5.轉讓同意：選擇以分期攤付形式補地價的土地業主，必須在償還所有未付款項及利息後，或取得銀行就上述付款提供不可撤回的擔保後，才可申請出售或轉讓有關土地或其任何部分，或該土地上的建築物或其任何部分。

6.行政費：提出申請後，申請人須在地政總署要求時支付行政費首期，餘額應在接納具約束力的基本條款建議書時支付。

整幢改裝的特別豁免

位於法定圖則中「工業」、「商業」或「商貿」地帶的工廠大廈，業主可以申請特別豁免書，更改整幢工廠大廈的用途，直至工廠大廈清拆或現有契約期滿／終止（以較早者為準），而無須支付豁免費，政府會豁免強制執行工廠大廈現時契約條件訂明的用途限制。業主應注意以下規定：

1.樓齡：擬整幢改裝的工廠大廈樓齡不應少於15年，由整幢工廠的入伙紙發出日期起計；如果在同一地段的同一工廠大廈獲發多於一張入伙紙，則由最後一張入伙紙的發出日期起計。

2.由業主提出申請：有關申請應由工廠大廈所在地段的業主提出，如果工廠大廈由多名業主共同擁有，則應由現時所有業主一同提出。

3.承按人同意：申請人必須得到該地段或工廠大廈或其任何部分的所有承按人、承押人及已訂立買賣協議的買家同意，並連同有關申請一併提交。

4.建議用途：建議用途必須是相關規劃地帶經常准許的用途，或已取得城規會的規劃許可，但無論如何不能用作住宅或個別其他用途。

5.條款、契諾及條件：地政總署授予特別豁免時，可能加入某些條款、契諾及條件，包括：

a.工廈整幢改裝後，須保留現有建築構架，而建築物的高度和體積亦不得有任何改變。在現有建築物作任何縱向或橫向擴建或加建樓層時，亦不得超過在提出申請前，建築事務監督就現有建築物最後批准的建築圖則所指定的總樓面面積。現有建築物在改裝後的總樓面面積，無論如何不應超過最後獲批准的建築圖則所指定的總樓面面積。在2011-2012年度施政報告發表後提出的新申請，可對工廠大廈的構架作輕微改動（詳情有待地政總署公布）。

b.改裝工程須在各方面遵守現行《建築物條例》的規定。

c.因特別豁免而進行的改裝工程，必須在特别豁免書發出日期起計三年內完成。申請人應提供由認可人士或其他合資格專業人士簽發的改建工程完工證明文件。

d.若現有建築物中任何單位的業主將其單位或當中任何權益出售、轉讓或以其他方式處置，或訂立協議以進行上述事宜，該業主須取得其單位的買家或受讓人向政府發出經蓋章的承諾書，承諾在轉讓完成後會遵守特別豁免書的所有條款、條件及契諾及受其約束，並向地政總署提交該承諾書。

e.在特別豁免書的有效期內，該建築物任何部分不得用作特別豁免書並無訂明的任何用途。

6.簽立：特別豁免應採用特別豁免書的形式，由土地的業主（單一業權）或所有現有業主（分散業權）共同簽立，同時須經所有承按人、承押人及買家簽立。

7.行政費：提出申請後，業主須在地政總署要求時支付行政費。即使申請人其後因任何原因撤回申請、拒絕地政總署的建議或不能簽立特別豁免書，已支付的行政費亦不可退還。

8.有關部門的批准／牌照：業主應向城規會、消防處及建築事務監督等相關政府部門，查詢及申請當時有效的任何條例、附例或規例所規定的其他批准或牌照，不論是否涉及現有建築物的任何結構性改動或其他改動。

9.修改契約條件：若土地業主希望因此項申請而修改其他批地條款，則應向地政總署另行提出契約修訂申請。申請修改批地條件時，須按十足市值補繳地價（即估值時不會因為特別豁免而獲得優惠）。

10.更改特別豁免的條件：若土地業主希望更改任何特別豁免的條件，包括更改特別豁免所准許的土地用途，則應向地政總署提出申請。如地政總署批准申請，則會加入若干條款及條件。