引言

置業是很多香港人的人生大事，可是買家與地產發展商的議價能力往往被指不對等。對於這個問題，越來越多人要求政府全面立法，以保障買家的利益。運輸及房屋局（「運房局」）根據其成立的「立法規管一手住宅物業銷售督導委員會」提出的建議，終於在2012年3月向立法會提交了《一手住宅物業銷售條例草案》。

《一手住宅物業銷售條例》（香港法例第621章）（「該條例」）已於2012年7月6日刊憲，並將於運房局局長在憲報刊登公告指定的日期起實施。該條例制定後，將適用於所有已落成及未落成的一手住宅物業。下文將說明該條例實施後的主要改變。該條例的制定，不但可以教育公眾認識購買一手住宅物業的消費者保障，而且有助一手住宅物業的銷售方式變得更符合商業道德及公平。

採用實用面積

該條例的一項主要規定，是地產發展商在售樓說明書、價單及廣告中，僅可採用「實用面積」來表示物業大小及計算每平方呎／米售價。根據該條例第8條，住宅物業的「實用面積」界定為該物業的樓面面積，包括（構成該物業一部分的）露台、工作平台、陽台每一項的樓面面積，而不包括（構成該物業一部分的）空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院每一項的面積。

該條例制定前的慣例：建築面積

根據香港法例第123F章《建築物（規劃）規例》第23(3)(a) 條，總樓面面積（「建築面積」）是在每層樓面水平（包括地庫）量度所得的建築物外牆以內面積，連同建築物內每個露台的面積，以及建築物外牆的厚度。

對於很多地產發展商而言，該條例把陳述一手住宅物業大小及每平方呎／米售價的標準，由建築面積改為只可採用實用面積，對一手住宅物業的銷售方式造成巨大的改變。與實用面積相比，建築面積還包括了在住宅發展項目內業主可以使用的公用設施，例如會所、地庫及停車場。

採用實用面積的爭議

這個改變引起香港地產建設商會反對，認為該條例禁止披露與建築面積有關的資訊，是限制言論自由的政策，而且歧視一手住宅物業的業主，有可能違憲。

對於上述意見，政府回應指，雖然建築面積不能用作陳述物業面積及計算售價，但地產發展商仍可在售樓說明書採用建築面積提供公用設施面積的資料，該條例並無絕對禁止披露與建築面積有關的資料，有關說法純屬誤解。

政府亦表示，很多人誤會二手市場物業沒有實用面積的資料。但其實自2008年10月10日及2010年6月2日起，根據地政總署的同意方案，地產發展商必須以實用面積提供物業大小及售價的資料。事實上，香港所有二手住宅物業（村屋除外）的實用面積資料均可於差餉物業估價署索取，每項物業只象徵式收取港幣9元的服務費。

禁止失實陳述及傳布誤導資料

為加強監察誤導買家的失實資料的發放，該條例正式把失實陳述及傳布虛假或誤導資料列為刑事罪行，禁止披露、傳遞或傳布很可能誘使他人購買一手住宅物業、而在重要事實方面屬虛假或具誤導成份或因遺漏重要事實而屬虛假或具誤導成份的資料。根據該條例第76和78條，違者可被判最高500萬元罰款及最多監禁七年。

總結

該條例制定前，雖然亦有實用面積，但地產發展商、買家及地產代理通常採用建築面積來表示物業大小及每平方呎／米售價。該條例制定後，將有助推動公眾接受以實用面積代替建築面積為標準。

亦有意見認為，運房局轄下的房屋科應為香港所有置業人士的利益成立一個執行部門，以監督該條例的運作、處理投訴、進行調查及推行公眾教育，以協助該條例及早實施。