引言

在本文章中，我們將會從買方的角度簡單說明在香港購買物業的基本程序。本文旨在概述在香港買賣物業所涉及的法律事宜及程序，為客戶及各界人士提供基本指南。

簽署臨時買賣合約

尋找物業

1.你首先需要委任一名地產代理，表明希望尋找甚麼類型的物業，說明物業用途、面積、樓齡、地點及大約樓價等要求，然後地產代理會與你一起視察符合要求的物業。

委託地產代理

2.在視察物業時或完成視察後，地產代理會要求你簽署一份委託授權書。簽署了這份文件，就表示你同意假如你在視察日期後若干時間內（例如3個月）購買這名地產代理向你介紹的物業，即使你最終透過另一名地產代理購買這項物業，你仍須向原來的地產代理支付佣金。因此，你不應透過一名以上的地產代理視察或洽商購買同一物業，否則你可能須向多名地產代理支付佣金。

初步估值

3.訂立臨時買賣合約（「臨時合約」）前，最好先透過屬意的承按銀行進行物業估值。進行估值除了可知道承按銀行所估計的物業價值，還有兩個好處：(i) 知道承按銀行大約願意向你提供多少按揭貸款，為你提供置業所需的資金；及 (ii) 檢查該物業是否曾涉及兇案、自殺或其他不祥事件而被列為凶宅（但檢查結果不能作實）。

最新的土地查冊

4.你需要就該物業進行最新的土地查冊，核對註冊業主名稱、物業說明、物業現時有沒有任何產權負擔等資料。

應在簽署臨時合約前委聘律師

5.購買物業時，你應在簽署臨時合約之前委託勝任、信譽良好的律師事務所，這一點非常重要，因為臨時合約是一份對買賣雙方均具法律約束力的合約，請確保在簽署臨時合約前先交由律師審閱。

在絕大多數的臨時合約中，皆有以下的兩條條款：

「該樓宇是以現狀售予買方。」

「本合約取代任何過往之三方在談判中的聲稱、理解、承諾及協議。」

在你簽署臨時合約前，必須確保所有賣方或地產代理代表賣方給予你的口頭承諾及你與賣方的所有協議皆清楚列明於臨時合約內，否則賣方可能以上述「現狀交易」及「取代其他承諾協議」的條款，拒絶履行賣方在簽署臨時合約前向你許下的口頭承諾。例如該物業有漏水問題，而賣方在簽署臨時合約前，承諾在成交前將漏水問題解決，並負責支付所有有關解決漏水問題的工程費用。你必須將該漏水問題及賣方之責任清楚列明在臨時合約內，否則，因賣方的口頭承諾已經被臨時合約取代，賣方可能拒絶承擔責任。

有關在簽署臨時合約前應該注意的事項，請參閱本行網頁「臨時買賣合約並非全屬臨時性質：給買家的提示」一文:

https://www.onc.hk/zh_HK/publication/provisional-agreement-for-sale-and-purchase-is-not-entirely-provisional-some-practical-tips-to-the-purchaser

地產代理佣金

6.根據臨時合約，你同意向地產代理支付佣金。視乎臨時合約的條款，有時候即使最終未能成交，但你仍須支付佣金；因此必須小心審閱合約條款，並在必要時提出修訂。

成交時間最少必須為一個月後

7.臨時合約簽訂日期與買賣成交相距的時間，必須不少於1個月，否則在成交日期可能無法發現該物業帶有先前的產權負擔。這是由於《土地註冊條例》第5條規定，所有契據、轉易契及其他書面文件只要在簽訂日期後的1個月內登記，即具有優先權，自其簽訂日期起生效。舉例說，臨時合約於4月1日簽訂，而成交日期訂於4月21日，距離臨時合約的日期不足1個月；同一名賣家可能在3月25日已與另一名買家簽訂一份較早的臨時合約，但於4月24日才登記（尚未超過簽署日期後的1個月，但已過了該物業的成交日期）。根據第5條的規定，較早簽訂的臨時合約在其簽署之日（3月25日）已生效，因此較4月1日簽訂的臨時合約（假設亦於簽訂後1個月內登記）具有優先權。即使在4月21日進行土地查冊，買方律師亦不會發現有一份於3月25日簽訂的臨時合約存在。換言之，假如你在簽訂臨時合約後1個月內成交，你便無法在成交之前肯定該物業並未或不會被登記較你的權益更為優先的權益。為保障你的業權享有優先權，成交日期距離臨時合約的日期必須不少於一個月，方可在成交之時肯定該物業並未或不會被登記較你的權益更為優先的權益。在上述例子，如果成交日期為5月2日，買方律師於5月2日進行土地查冊時便會發現有另一份在3月25日簽訂、在4月24日登記的臨時合約。

臨時訂金

8.簽署臨時合約時，你須向賣方支付一筆臨時訂金（俗稱細訂）。臨時訂金的金額多少並無嚴格規定，一般是樓價的3%至5%左右。

簽署正式買賣合約

向管理公司查詢

9.你需要將已簽署的臨時合約交給本行作進一步行動。本行會致函賣方的律師索取買賣合約的草擬本。此外，本行亦會致函該物業的管理公司，確認以下事項：(i) 有沒有到期未付的管理費；(ii) 管理公司有沒有就該物業的任何違例建築或改建發出通知書；(iii) 有沒有與該物業或大廈有關的待決法律程序；(iv) 有沒有任何管理按金、公用事業按金、儲備金等，以及該等款項是否可以轉讓；及 (v) 該物業的業主是否須就維修、翻新或裝飾該物業所在樓宇的公共地方或設施而作出任何供款。

商議買賣合約的條款

10.收到賣方律師交來的買賣合約草擬本後，本行會審閱並提出修訂建議。

11.本行會與賣方律師商議買賣合約的條款及條件，直至最終落實。本行可能會就某些條款及條件尋求你的指示。

進一步訂金

12.下一步是簽署買賣合約，並向賣方支付進一步訂金（俗稱大訂）。通常來說，臨時訂金及進一步訂金合共為樓價的10%。

最新的土地及破產查冊

13.將買賣合約及進一步訂金交給賣方律師前，買方律師會就該物業進行最新的土地查冊，以檢查自簽訂臨時合約以來該物業有沒有登記新的產權負擔。此外，本行亦會對賣方進行破產查冊；若賣方是公司法團，則進行清盤查冊。如果物業沒有新的產權負擔，而賣方亦沒有被申請破產或清盤，本行便會將買賣合約及進一步訂金交給賣方律師，以供賣方簽署合約，而賣方律師須承諾在3個工作日內交回一份經賣方妥為簽署的買賣合約對應本。

買賣合約簽訂後

加蓋印花

14.收到賣方律師交來的買賣合約後，如果買賣的是住宅物業，本行便會安排將買賣合約遞交到印花稅署加蓋印花。在大多數情況下，印花稅都是由買方支付的。印花稅採用漸進稅率，最少為樓價低於港幣200萬元的物業，印花稅為港幣100元；最多為樓價超過港幣672萬元的物業，印花稅為樓價的3.75%。你可以向印花稅署申請，將繳付印花稅的日期押後至成交日期。如非住宅物業，買賣合約則無須加蓋印花。在交成時，你和賣方將會簽署一份轉讓契，將該物業從賣方轉讓到你的名下，這份轉讓契則必須加蓋印花。加蓋印花需時約6個工作日。

登記買賣合約

15.加蓋印花後，買方律師會在買賣合約簽訂日期後1個月內將買賣合約遞交到土地註冊處登記，以根據《土地註冊條例》確保享有優先權。文件交到土地註冊處後，登記程序需時約1至2個月。

審核賣方的業權

16.賣方律師會將該物業的業權契據及文件交給本行，以便本行審核賣方的業權。

17.本行將會審閱賣方律師交來的業權契據及文件，並提出業權查詢，詢問本行從業權契據及文件中發現的任何業權問題。在收到業權契據及文件後，本行通常有7個工作日的時間提出業權查詢。

18.賣方律師將回答本行提出的業權查詢。

19.若本行認為賣方並未完全回答本行提出的問題，本行可提出進一步業權查詢。本行會一直重複這個步驟，直至本行認為所有業權查詢得到完全解答為止。

申請按揭

20.若你需要置業貸款，則應在簽署買賣合約後向承按銀行申請按揭。

21.承按銀行可能會自行安排測量師實地視察物業，以檢查該物業的結構、改建或加建部分是否合法。

22.若承按銀行核准你的按揭，則會指示本行擬備一份按揭契。若你選擇以有限公司名義購買該物業，承按銀行通常會要求這間有限公司的董事作出個人擔保。

23.你應確保承按銀行在成交日期前最少10日向本行發出指示，以便本行有足夠時間擬備按揭契、擔保書及其他相關文件。

申請公用事業

24.簽署買賣合約後，你應為物業申請水、電、煤氣等公用事業的帳戶。最好不要沿用賣方的帳戶，因為舊帳戶可能有未繳欠款，而且當你不再是業主時，你可能無法向公用事業公司取回按金，因為這些按金是歸於帳戶擁有人名下的。

成交

簽署成交文件

25.在本行準備好轉讓契、按揭契、擔保書及其他相關文件後，你需要前來本行辦事處：(i) 在成交日期前最少3個工作日簽署上述文件，讓承按銀行有足夠時間預備在成交日期提供按揭貸款；及 (ii) 支付（扣除按揭貸款後）樓價餘額。

26.在你簽署上述文件後，本行會向承按銀行發出確認函，確認上述文件已經簽訂，並要求承按銀行於成交當日將按揭貸款存入本行在承按銀行開立的帳戶。

最後視察

27.在成交日期當日或之前，你有權前往該物業進行最後檢查，以確保賣方在成交時將會並能夠將該物業交吉。假如你發現該物業並未交吉，或有傢俬雜物遺留在該物業，請立即通知本行。

最新查冊

28.在成交日期，本行會再就該物業進行土地查冊，及就賣方進行破產查冊或清盤查冊（視所屬情況而定）。另外，本行會請承按銀行確認按揭貸款是否已存入本行在該銀行開立的帳戶。然後本行會將你已簽署的轉讓契及樓價餘額交給賣方律師，而賣方律師須承諾（其中包括）在成交日期後7個工作日內，將賣方妥為簽署的轉讓契交給本行，並於成交日期後21日內向本行提交分攤帳目，以便處理差餉、管理費、地稅、管理按金、公用事業按金等的分攤事宜。

收取鎖匙

29.在成交日期的下午5時後，你可視乎與賣方議定的安排，在地產代理或本行處領取該物業的鎖匙。

成交後

通知管理公司

30.物業成交後，本行會致函該物業的管理公司，通知管理公司有關業權變更，並請管理公司更新業主紀錄。

加蓋印花

31.賣方律師將於成交後7個工作日內，將已妥為簽署的轉讓契交給本行。

32.收到賣方律師交來的轉讓契後，本行會將轉讓契交到印花稅署加蓋印花。轉讓契加蓋印花大約需時6個工作日。

登記

33.加蓋印花後，本行會在轉讓契及按揭契簽訂日期後1個月內將轉讓契及按揭契交到土地註冊處登記。登記需時1至2個月。

通知承按銀行

34.完成登記後，本行會通知承按銀行有關轉讓契及按揭契的登記日期及註冊摘要編號。

分攤帳目

35.賣方律師將於成交後21日內向本行提供分攤帳目，本行會核對帳目，如果正確無誤，你便須清償分攤帳目。你應在差餉及地稅通知書的背頁填上你的個人資料，藉以將通知書上改為發給你。你亦應保存管理按金、公用事業按金等的收據，以備日後出售該物業時提交。

向銀行或買方交付業權文件

36.從土地註冊處領回已蓋印花及已登記的轉讓契及按揭契後，本行會將該物業的業權契據及文件交給承按銀行保管。若你沒有申請按揭，本行會通知你到本行辦事處領回業權契據及文件。業權契據及文件是十分重要的文件，應存放在安全的地方。你應至少保留最後一季的管理費及地稅差餉收據。當你日後贖回按揭或出售物業時，你必須提供該等收據為證明。

上文只是概括地描述了在香港進行物業買賣的典型程序，並未涵蓋所有情況。交易過程時常會出現複雜的問題，例如在上文16段所提及的賣方業權審核，是整個買賣過程中非常重要的一個環節。買方律師在審核賣方業權的過程中如有嚴重錯誤，將會影響該物業將來可能無法賣出。買方應當委任富有經驗及聲譽良好的律師辦理購買物業的法律事宜，以保障本身利益。切勿以律師收費便宜作考慮因素，以免因小失大。

以下流程圖總結了購買物業的36個步驟，以供參考：