简介

在近期The Incorporated Owners of Mei Foo Sun Chuen Stage VI v Grandyield Knitters Limited, LDBM 110/2011一案中，土地审裁处须就以下问题作出裁定：(i) 美孚新邨六期（「该大厦」）的外墙是否该大厦的公用部分；及 (ii) 该大厦的业主立案法团（「法团」）是否有权要求该大厦有关单位（「该单位」）的业主清拆安装在该单位外墙的分体式冷气机散热器（「散热器」）。本文将会讨论大厦公契（「公契」）及《建筑物管理条例》（香港法例第344章）（「该条例」）中「公用部分」的定义，以及该条例赋予法团的权力。

法团的案情

本案的申请人是上述法团，答辩人是该单位的现任业主（「业主」）。法团向土地审裁处申请对业主发出禁制令，要求清拆装设于该大厦外墙的散热器，因为外墙是该大厦的公用部分的一部分。

法团认为，第一，根据该条例第34I条，业主无权在外墙安装散热器，把部分外墙改作自用。第二，法团是该大厦的管理人，应获授权根据公契及该条例管理该大厦及就该大厦提供服务。第三，法团引用《建筑物条例》（香港法例第123章），指安装散热器及配件是建筑工程，须事先得到建筑事务监督的同意。

业主的案情

业主则认为，第一，外墙并非公契或该条例所界定的该大厦公用部分的一部分；第二，法团缺乏提出诉讼的资格。

外墙是否公用部分？

该条例及公契分别界定了「公用部分」一词。根据该条例第2条，「公用部分」是指「(a) 建筑物的全部，但不包括在土地注册处注册的文书所指明或指定专供某一业主使用、占用或享用的部分；及 (b) 附表1指明的部分，但上述文书如此指明或指定的部分除外。」在公契的定义部分，「公用部分」界定为「该大厦及该地段的所有部分，但不包括单位。」

土地审裁处认为，围绕该单位的墙壁没有理由一并转让予业主，要是这样的话，业主便有责任维修外墙。业主不可能只维修外墙的某个范围，因为任何建筑物的外部只是一道结构墙，并且是同一幢大厦的一部分。

土地审裁处又参考Nation Group Development Ltd. v. New Pacific Properties Ltd. CACV 160/1999一案的裁决，驳回业主指外墙已转让予第一手买家的论点。在该案中，上诉法庭解释了划分予买方单独使用及享用的范围，包括「单独使用一楼的地面及天花表面及两者之间的空间、以及檐篷及天台的所有外部表面的权利。但不包括大厦结构任何部分的任何权利。」因此，业主可享用的范围并不包括结构，即混凝土墙及地板。

总括而言，土地审裁处裁定该单位的第一转让契（「第一转让契」）并无将外墙转让予第一手买家，因此外墙仍是该大厦的公用部分的一部分。

法团有没有资格提出诉讼？

土地审裁处在审阅第一转让契及公契后裁定，两份文件的作用是向第一手买家转让一个单位，同时将其余所有地方（已转让予不同买家的单位除外）划为公用部分，供第一手买家及其它共同拥有人根据公契条款共同享用。

因此，土地审裁处裁定，外墙是该大厦公用部分的一部分，而法团有权行使权力控告业主。

有否违反公契或该条例？

土地审裁处裁定，业主在外墙安装散热器是将该大厦的公用部分改作自用，违反了公契及该条例第34I条，而且外墙的散热器对合法在该大厦内的人造成滋扰或危险，亦违反了该条例第34I(1)(b)(ii) 条。

土地审裁处裁定，安装散热器是对该大厦作出结构上的改动，并信纳此项改动是《建筑物条例》第2条所指的建筑工程。由于工程未经建筑事务监督同意而进行，法团有权要求业主清拆散热器。

总结

一般而言，多层大厦的外墙被视为大厦的公用部分，除非获得法团同意及建筑事务监督事先批准，否则单位业主无权在外墙安装分体式冷气机或进行其它建筑工程。如果业主未能遵守法团的清拆指示，法团可执行大厦公契，运用该条例赋予的权力对有关业主采取行动。