简介

投资者／炒卖者在香港的物业市场向来非常活跃，不少专业投资者都会进行连串物业买卖，将物业接连转手出售，这种特别的交易通常以「确认人销售」（confirmor sale，俗称「摸货」）形式进行。换言之，最终买家是透过一名或多名确认人向牵头卖家（head vendor）购买物业，而 (i) 牵头卖家与一名确认人之间；(ii) 确认人之间（如涉及多于一名确认人）；及 (iii) 确认人与最终买家之间，均须各自订立买卖协议。那么，假如最终买家违反其订立的买卖协议，未能完成交易，最终买家是否须就连串交易中的上游交易方的所有损失，赔偿其直接卖家？在Richly Bright International Ltd v De Monsa Investments Ltd FACV 12/2014一案中，终审法院探讨了这个问题。

背景
一项位于九龙的物业是四份买卖协议的标的物，其中三份是转售协议。四份协议的成交易日期相同，均为2008年9月17日或之前。连串交易的概要载于下文表1。本上诉案所争议的是确认人兼卖家Richly Bright International Ltd（「答辩人」）与最终买家De Monsa Investments Ltd（「上诉人」）之间进行的第三次转售。上诉人未有完成第三次转售，其后，每一名上游买家均未有完成交易。各名卖家控告相关买家违反协议，并获判胜诉。其中，原讼法庭作出以下命令，裁定答辩人有权：

1.         没收上诉人的港币13,586,400.00元订金（「订金」）；

2.         就以下事项获得合共港币9,000,990.00元的损害赔偿（「额外赔偿」）：

a.         港币2,597,400.00元的利润损失（答辩人的买入价与转售价之间的差价）（「利润损失」）；

b.         答辩人向823 Investment Limited支付的港币19,989,990.00元订金的损失（「答辩人订金损失」）；

c.         扣除答辩人没收上诉人的订金港币13,586,400.00元；

3.         就第一次转售中823 Investment Limited被判须向World Orient Investment Limited作出的港币8,704,210.50元损害赔偿而作出的弥偿（「弥偿1」）；

4.         就第二次转售中答辩人被判须向823 Investment Limited作出的港币8,092,339.50元损害赔偿而作出的弥偿（「弥偿2」）；

5.         就第二次转售中答辩人须向地产代理支付的港币1,399,298.00元算定损害赔偿而作出的弥偿（「弥偿3」）。

上诉法院维持上述命令。上诉人不服裁决，上诉至终审法院，请求法院裁定应采用甚么方针，来判断上诉人对于不完成交易引致上游交易方招致的损失应负上的法律责任限度，换言之，即请求法院裁定答辩人能否讨回其向上诉人追讨的损失。

法律原则
就合约申索而判给的损害赔偿必定属于补偿性质，目的是把无辜的一方置于与协议获履行时相同的状况。法院引用著名案例Hadley v Baxendale (1854) 9 Ex 341，指出关于违反协议的「损害是否疏远」（remoteness of damage）基本原则，是订约方只须负责在其订约时属于其预期之内在一旦违约情况下的损害赔偿。这个在Hadley v Baxendale早已确立的测试分为两个部分：

1.         按照违约的通常后果，可公平而合理地被视为自然产生的损失；及

2.         可合理地被假设为订约方在订立协议时预期，在一旦违约的情况下相当可能导致的损失。（「两部测试」）

在参考英国上议院在Trandsfield Shipping Inc v Mercator Shipping Inc (The Achilleas) [2008] UKHL 48及Koufos v C Czrnikow Ltd (Heron II) [1969] 1 AC 350两案的裁决后，终审法院裁定：可讨回的损失必须是 (i) 根据两部测试的第一部分，「有充分可能是因违约而导致，以使法院可合理裁定该损失是自然产生的」；及 (ii) 属于违约者可合理地被视为已承担合约责任的损失类别。

关于有关损失就违约者在协议订立时已有的资料而言是否有充分可能是因违约而导致，答案分为两类：很可能发生的结果（因为它们多数会发生），及不大可能发生的结果（因为它们只在少数情况下发生）。「承担责任」的概念提供了一个合乎原则的基础，以分辨一项损失是否与违约行为过于疏远。在判断违约者是否已为某类损失承担责任时，须审视有关合约在其所属的商业背景下的性质和目的，法院须参考客观的指标来确定，订约方是否应被视为同意因违约导致的有关损失类别属于违约者同意承担责任的范围内。

裁决
终审法院裁定，原讼法庭和上诉法庭在裁定答辩人追讨的所有上游损失属于两部测试的第一部分时，运用了错误的测试，仅着眼于可预见的先前转售的可能性以及相应的未能成交情况。终审法院在本案中运用正确的法律原则，作出以下裁决。

订金及额外损害赔偿
按照终审法院在Polyset Ltd v Panhandat Ltd (2002) 5 HKCFAR 234一案的裁决，由于上诉人支付的订金金额合理，答辩人可将订金没收，而不论上诉人的违约行为是否引致答辩人任何实际损失。

至于答辩人订金损失，下级法院错误地忽视了每项转售均为一项独立协议。市场状况可能为上游买家的独立决定（就各自协议的成交或其他方面）提供了商业诱因。终审法院认为，我们不应自动假设上游买家必须靠上诉人成交时支付的价款，才能向上游卖家购买物业，故裁定答辩人是自己决定不完成第二次转售，而引致答辩人订金损失的。这项损失并非由于上诉人未有完成交易而导致的，因此答辩人无权获得额外损害赔偿。

弥偿1至3
弥偿1至3并非在订约方的合理预期之内，亦没有理由将上诉人视为已就上游确认人招致的该等损失承担责任。终审法院指出，在香港的物业市场，若买方违约不完成交易，一般的预期是损失订金，若卖方蒙受的损失高于订金金额，则须同时赔偿差额。但上述预期并不扩展至更疏远的损失，例如卖方就上游订约方蒙受的损失自愿作出的弥偿，因为这些损失在上诉人订立第三次转售协议之时是完全无法计量和预测的。

总结
在Richly Bright International Ltd v De Monsa Investments Ltd一案之前，专业投资者可能会假设在连串确认人交易中，最终买家须承担上游交易方招致的所有损失，包括利润损失和确认人兼买家的订金损失，但终审法院藉本案澄清，这种假设是错误的。假如最终买家未能完成交易，确认人则应准备所需的资金以完成其本身的购买物业交易，以保障自己的利益，避免被其直接卖家没收订金。而假如确认人的直接买家未能完成交易，确认人则有权没收对方的订金，以及追讨其他超出订金金额的损失。

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