简介
租约可能会明文订明，一旦发生指定事件，例如租客欠租或不遵守租约契诺，业主便有权撤销租约。假如在指定事件发生时，业主选择不行使撤销租约的权利，便可能放弃了此权利。此外，视乎指定事件的性质，业主放弃上述权利的决定，亦可能在租约余下年期对业主的所有权继承人具约束力。在Ever Score Development Ltd v Hang Heung Foods (Group) Ltd LDPE 1146/2014一案中，土地审裁处审视了关于放弃撤销租约权利的法律原则，裁定对于租客违反契诺把物业分租的行为，业主（及其所有权继承人）并无放弃没撤销租约的权利，有权要求收回物业等济助。

背景
根据一份日期为2011年1月20日的租约（「该租约」），业主蔡先生同意向租客（即答辩人）出租位于工厂大厦的若干工厦单位及车位（统称「该物业」），为期8年。根据该租约，答辩人同意，未经业主事先书面同意，不会分租该物业或其任何部分予任何人，否则该租约将无条件终止，而答辩人须在收到业主通知后立即迁离该物业。该租约由答辩人的唯一董事及股东郑先生签署。

2012年5月，答辩人订立了一份分租协议（「分租协议」），把该物业其中一个工厦单位分租。2013年9月，蔡先生订立了一份买卖协议（「买卖协议」），把该物业出售予郑先生。其后该物业再于2014年9月30日在一项银主盘销售中出售予本案的申请人。申请人的董事黄先生在到访该物业通知占用人业权变更时，发现单位占用人并非答辩人，因此怀疑该物业可能有分租情况。后来黄先生获提供分租协议的副本，确认的确有分租情况。

答辩人自2014年9月30日开始未有向申请人交租（尽管申请人已催缴）。申请人于2014年11月19日根据香港法例第7章《业主与租客（综合）条例》第V部，以答辩人欠租及违反租约在未经业主事先同意下分租该物业为理由，向土地审裁处申请对答辩人发出收楼令、收回欠租及租值补偿金。

答辩人的论点
审讯时，答辩人提出了以下论点：

1.         虽然答辩人承认是在未经业主书面同意下分租该物业，违反该租约，但答辩人认为蔡先生已放弃就上述违约事项撤销该租约的权利；及

2.         由于分租是一次过的违约而非持续违约，一旦放弃撤销租约的权利，在租约余下的年期均丧失该权利。因此，答辩人认为蔡先生放弃权利的决定适用于全部所有权继承人（包括郑先生及申请人），对彼等具约束力。

土地审裁处的裁决

分租是一次过还是持续违约行为？
土地审裁处须审理的第一个争论点，是分租究竟是一次过违约还是持续的违约行为。英国法院在Scala House & District Property Ltd v Forbes & Others[1974] QB 575一案中裁定，违反不得转让、转租或放弃管有权的否定性契诺属一次过违约，是无可补救的。

在本案中，土地审裁处倚赖Scala House一案，裁定分租是一次过的违约行为。因此，如果蔡先生已放弃撤销租约的权利，郑先生及申请人亦受约束，因为撤销租约的权利不能复现。

有没有放弃撤销租约的权利？
下一个争论点，是蔡先生、郑先生及申请人有没有放弃撤销租约的权利。

放弃撤销租约权利的要素为：

1.         业主实际知道（或因业主的代理人知道而认定业主知道）有关违约情况；

2.         业主（或其代理人）作出的行为，明显地仅与租约继续存在相符；及

3.         业主向租客表达暗示承认租约继续存在。

土地审裁处认为，从以下事情可见，蔡先生从未同意分租，亦没有实际知道答辩人违约，亦不能认定他知道违约情况：

1.         郑先生的证供指，他不知道是蔡先生的确已同意分租，抑或只是钟先生（声称是蔡先生的代理人）告诉他蔡先生已同意。但无论如何，土地审裁处认为没有证据显示钟先生是蔡先生的代理人；

2.         如果蔡先生知道郑先生分租该物业的一部分，他便不会容许该租约载有禁止分租条款，而不给予郑先生事先书面同意分租；及

3.         根据买卖协议，该物业是连租约出售的。蔡先生特别保证租客（即答辩人）并无违反租约（「该保证」）。土地审裁处认为，如果蔡先生知道答辩人的分租行为，便不会作出该保证。唯一能从该保证得出的合理推论，必定是蔡先生不知道有分租及违反租约的情况。

因此，蔡先生从未放弃撤销租约的权利。

至于郑先生及申请人，土地审裁处裁定：

1.         郑先生并不知道违约分租的情况，因此他甚至没有考虑过放弃撤销租约权利的问题；及

2.         申请人在收到分租协议副本而实际知道答辩人分租后，便立即指示律师发信，以分租及欠租为理由要求答辩人迁出。申请人的行为显示，申请人没有放弃撤销租约的权利，反而在实际知道分租情况后行使撤销租约的权利。

总结
土地审裁处裁定，蔡先生、郑先生及申请人并无放弃撤销租约的权利。由于答辩人已承认违反该租约，申请人有权获得其寻求的济助。本案显示，违反分租规定是一次过的违约行为，如业主被裁断为已放弃权利，业主的所有权继承人亦将受到约束。

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