简介
在物业交易中，证明和交付妥善业权是卖方的责任。在香港，物业买卖的惯常做法是由卖方律师向买方律师出示业权文件正本，以证明妥善业权。假如业权文件遗缺，过去一般的想法是，只要以法定声明就无法出示正本提出令人满意的解释，便足以证明及交付妥善业权。但上诉法院在Zhang Xueshuai v Lai Chan Wing CACV 81/2014一案中澄清，就业权文件正本遗缺作出法定声明，并不等于自动证明及交付了妥善业权。

背景
黎先生在所有关键时间均为一居者有其屋计划（「居屋」）单位（「该物业」）的注册业主。

于2006年9月，黎先生被诊断为精神上无行为能力。2008年3月，法院宣布黎先生为精神上无行为能力的人，并根据《精神健康条例》（香港法例第136章）委任其兄弟黎灿荣先生（「被告人」）为其受托监管人（「监管人」），并授权监管人出售该物业及为出售该物业签署一切所需文件。

于2012年2月10日，原告人（买方）与被告人（监管人）订立该物业的正式买卖协议（「正式买卖协议」），成交日期订于2012年4月12日或之前，其后双方同意押后至2012年4月19日或之前。

本案的争议涉及一项关于业权文件遗缺的业权查询。监管人的律师向原告人的律师提供业权文件的核证真实副本（而非正本），以证明业权。其后，原告人的律师提出业权查询，要求监管人就该物业的业权文件正本遗缺提供法定声明（「业权查询」）。[1]

监管人的律师草拟了一份将由被告人以监管人身分作出的法定声明草稿（「声明草稿」），送交原告人的律师，表示是回答业权查询。声明草稿述明：

1.         黎先生于2006年11月住院后，被告人曾询问他业权文件正本在何处，但无法得到清晰和理智的答案；

2.         被告人曾到处寻找该物业的业权文件正本，但找不到；及

3.         被告人相信业权文件正本不知放在何处，已经遗失。

原告人的律师认为，声明草稿并未就业权文件正本遗缺提供充分解释。其后，监管人的律师提供一份经修订的法定声明草稿（「修订声明草稿」），补充了以下资料：

1.         该物业在2006年及2007年被发出两项押记令，判定债权人为顺富地产有限公司（「顺富」），而被告人已于2011年5月以监管人身分解除两项押记令；

2.         被告人曾透过律师向顺富查询业权文件正本，但获告知黎先生并无向顺富提供该物业的任何业权文件作抵押；及

3.         被告人自2006年成为黎先生的监护人后，从没收过任何财务机构、银行或其他人士就黎先生的其他债务发出的通知。

修订声明草稿仍未能令原告人的律师满意，双方并无于2012年4月19日成交。原告人的律师声称，被告人未能交付该物业的妥善业权，故原告人有权撤销正式买卖协议。原告人提出诉讼，请求法院作出多项宣布，其中包括：(i) 被告人未能回答业权查询；及 (ii) 被告人未能证明及交付妥善业权。原告人亦要求退还根据正式买卖协议支付的订金及部分付款。

黎先生于2012年6月去世，被告人的监管人身分随即自动解除，但又获委任为黎先生的遗产代理人就诉讼辩护。

区域法院裁决
区域法院裁定原告人胜诉，认为被告人的法定声明「无效」，因为它并未就无法出示业权文件提供令人满意的解释。因此，被告人并未履行卖方的责任，原告人有权不按照正式买卖协议成交。

被告人上诉
被告人向上诉法院上诉，提出以下论点：

1.         被告人的法定声明是解释业权文件正本遗缺的「清晰有力证据」。被告人是作出法定声明的适当人选，因为他自2008年起管理该物业及处理黎先生的事务，能解释业权文件正本遗失的情况。（「被告人第一论点」）

2.         被告人引用终审法院在De Monsa (2013) 16 HKCFAR 419一案的裁决指出，业权文件遗缺及需要提供法定声明解释业权文件遗缺的真正重点，在于证明有关物业并无被成功宣称带有产权负担的真实风险。被告人认为，该物业并无因黎先生把业权文件用作贷款抵押而形成衡平法按揭的真实风险，因为该物业是居屋单位，根据香港法例第283章《房屋条例》第17B条，任何未经准许而宣称的按揭、押记（或其他让与）连同任何作出上述事情的协议，均属无效。（「被告人第二论点」）

上诉法院的裁决

重谈De Monsa案的原则
上诉法院承认终审法院在De Monsa一案订下上述关于业权文件遗缺的法律原则。业权文件遗缺引起的典型疑虑，是业权文件可能已被卖方或前业主交给第三方贷款人作贷款抵押，形成衡平法按揭，故卖方无法向买方出示及交付业权文件。

上诉法院解释，仅在需要消除一项会因业权文件遗缺而产生的疑虑时，才会使用法定声明来解释业权文件的遗缺。在这种情况下，法定声明并非唯一可用的方法，亦可倚赖其他能消除疑虑的证据；所需的是令人满意的物业转让证据，以消除疑虑，并使物业没有被成功宣称带有产权负担的风险或真实风险。

被告人第一论点
上诉法院认为，该物业全部而非一份业权文件正本遗缺，的确有被业主交给贷款人作贷款抵押的可能，从而形成衡平法按揭，因此原告人提出业权查询是适当的。

然而，被告人的法定声明并不足以回答业权查询，原因包括：

1.         被告人只能解答他在取得黎先生资产及事务的实际或合法控制权之后的事情；及

2.         以黎先生的精神状况，他根本无法向被告人提供任何有用资料。

被告人第二论点
被告人的第二个论点亦遭上诉法院驳回，因为：

1.         被告人在上诉聆讯时才首次倚赖《房屋条例》第17B条，但在区域法院审讯及回答业权查询时并无提出；及

2.         根据《房屋条例》第17B条，衡平法按揭是否无效，取决于房屋署署长是否批准按揭的设立，但被告人并未向原告人提供这方面的物业转让证据。

总结
因此，上诉法院的结论是，原告人提出了适当的业权查询，但未获满意回答。原告人不愿意继续进行交易，不能被迫完成交易，因此原告人有权撤销协议及要求退还订金和部分付款。本案显示，法定声明不一定能解决业权文件正本遗缺的情况。虽然法定声明是卖方最常用来证明及交付业权的方法，但应紧记，卖方的基本责任是提供令人满意的物业转让证据，以消除关于业权的疑虑，及使物业没有被成功宣称带有产权负担的风险或真实风险。

[1]     当时，在业权文件遗缺的情况下，物业买卖的惯常做法是提供法定声明以解释无法出示文件的原因（Yiu Ping Fong v Lam Lai Hing [1999] 1 HKLRD 793）。

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