为压抑物业炒卖，香港政府在2010年11月19日宣布，建议除现有的物业交易从价印花税以外，就住宅物业的买卖征收「额外印花税」。

政府已向立法会提交修订《印花税条例》的法案，立法会亦已成立法案委员会研究条例修订草案。虽然修订草案尚未通过，但一经通过，该修订的法律效力可追溯至2010年11月20日。

本文将会介绍额外印花税，并讨论关于这项新征税对于物业买卖双方都非常重要的一些问题。

建议的额外印花税

根据建议，任何以个人或公司名义在2010年11月20日或以后取得（acquire）的住宅物业，并于24个月以内处置（dispose），均会被征收额外印花税，买卖双方须共同及各别地负责支付额外印花税。

额外印花税会根据物业的交易价或市值（以较高者为准），并视乎卖家在处置前持有物业时间的长短（即取得日期至处置日期之间的时间），按以下税率计算：

1.                  持有时间为6个月或以下，税率为15%；

2.                  持有时间为6个月以上但12个月或以下，税率为10%；

3.                  持有时间为12个月以上但24个月或以下，税率为5%。

若持有时间超过24个月，则无须支付额外印花税。

建议的豁免情况

政府建议某些情况可获豁免支付印花税：

1.                  根据买卖协议，指明由近亲承让物业（「近亲」指父母、偶配或子女）；

2.                  向近亲出售或转让物业；

3.                  因破产或非自愿清盘而出售或转让物业；

4.                  关连公司之间出售或转让物业；及

5.                  向政府出售或转让物业。

其他相关措施

除了建议征收额外印花税，政府亦在2010年11月19日同时宣布，不论物业交易涉及的价值多少，全面取消住宅物业交易的延迟支付印花税安排。所有印花税（包括从价印花税及额外印花税）必须在买卖协议签订起计30日内支付，逾期支付的罚款可高达原本应付印花税的10倍。

同时，香港金融管理局及香港按揭证券有限公司亦推出额外措施，降低银行及按揭保险计划可以提供的按揭水平。

我们关注的问题

1.                  支付额外印花税的责任

根据现时的物业转易惯例，买卖双方往往在委托律师之前，便已签订具有法律约束力的临时买卖协议，而当中的条款通常规定由买家单独支付印花税。

由于草案中规定买卖双方都有支付额外印花税的责任，卖家及买家需在签订临时协议之前，便议定支付额外印花税的责任。买家应确保临时买卖协议规定卖家支付额外印花税，并加入适当条文，以确保卖家履行支付额外印花税的责任。

2.                  附加额外印花税

在双方议定由卖方支付额外印花税的情况下，如果税务局认为交易的价值过低，税务局可以同时向买卖双方征收附加的额外印花税。由于买家在交易后可能已无法找到卖家，即使卖家在买卖协议中同意支付额外印花税，但买家仍可能要承担独自支付附加的额外印花税的风

3.                  取消协议

由于额外印花税须于买卖协议签订后30日内支付，而延迟支付印花税的安排亦已取消，因此，如果在成交前因任何原因取消协议，双方仍然必须首先履行支付额外印花税的责任，然后才申请退款。

同样地，如果一方拖欠额外印花税，令守约方有权废约，守约方仍然有法定责任，须首先支付额外印花税，然后才申请退款。

在这两种情况下，双方均可能须支付超越其预算范围的额外印花税。

4.                  注册

就取得优先权及保障权益而言，注册买卖协议对于物业买家是非常重要的。因此，买家更为关注妥当支付印花税的问题。

然而，假如部分／全部额外印花税是由卖家支付，但卖家却未有根据协议支付，买家便不能注册协议，以保持优先权及保障权益。买家只得自行支付额外印花税，否则须承担失去其物业权益优先权的风险。买家如没有注意这个风险，便可能堕进陷阱。

总结

篇幅所限，本文并未列出所有相关的问题。征收额外印花税并非单纯增加税率，它对香港独特的物业转易惯例无疑会带来巨大影响。可是，现已提交立法会审议的建议修订法案未如理想，实在令人产生颇多疑问。