随着香港法例第545A章《土地（为重新发展而强制售卖）（指明较低百分比）公告》实施，由2010年4月1日开始以下三类地段申请强制拍卖的门槛已由九成降至八成：

1.                  地段上每个单位均占该地段所有不分割份数的10% 以上；

2.                  地段上的每所建筑物，在申请日期之前楼龄均达 50 年或以上；及

3.                  地段并非位于工业地带，而地段上的每所建筑物，均属在申请日期之前楼龄达30年或以上的工业建筑物。

新的强制售卖规则，预期可避免少数业主就有关权益索取全然不合理的价钱，从而有助重建残旧的私人楼宇。本文将简要讨论强制售卖的四个主要阶段。

第一阶段：向土地审裁处申请

根据香港法例第545章《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（「该条例」）第3(1) 条，以承按人以外的身分拥有某地段不少于90%（或在新的强制售卖规则适用情况下拥有不少于80%）不分割份数的一名或多于一名人士（「大份数业主」），可向土地审裁处（「审裁处」）申请发出为重建该地段而强制售卖该地段所有不分割份数的命令。根据该条例，若符合该条例列明的条件，大份数业主可就超过一个地段提出申请。在计算某人或某些人士在某地段拥有的不分割份数百分比时，编配予该地段公用部分的不分割份数并不计算在内。

大份数业主提出申请时须一并提交估值报告。估值报告必须在申请日期前的三个月内拟备，并须订明该地段的每项物业以空置基础评估的市值，评估时无须考虑该地段被发出强制售卖令的可能及该物业或该地段的重建潜力，亦不理会重建项目的预测价值。估值报告的目的，是为大份数业主与拥有该地段不分割份数的任何其他人士（「小份数业主」）提供摊分基础，摊分出售所得款项。

提出申请后，大份数业主必须：(1) 向每名小份数业主送达申请书的副本（除非审裁处另有指示）；(2) 安排申请书的副本就该地段而注册于土地注册处；(3) 安排在该地段上的建筑物的显眼位置（如该地段没有建筑物，则于该地段的显眼位置）张贴双语告示；及 (4) 安排在香港行销的中、英文报纸最少各一份刊登告示。

第二阶段：裁定申请

审裁处在收到强制售卖的申请后，须首先听取及裁定任何对于估值报告所评估的物业价值的争议；假如小份数业主无法寻获，估值报告所评估的小份数业主的物业价值（包括在与大份数业主的物业价值比较时）必须是审裁处信纳为公平和合理的。审裁处可基于可得到的证据，对估值报告作出所需的调整。

然后，审裁处会决定是否发出强制售卖令。该条例规定，除非审裁处在听取小份数业主的反对后信纳以下事项，否则不得发出强制售卖令：

1.                  该地段因其现存楼宇的楼龄或维修状况而应当重建；及

2.                  大份数业主已采取合理步骤，以获取该地段的所有不分割份数（就任何下落已知的小份数业主而言，包括以公平及合理的条件商议购买该名小份数业主拥有的不分割份数）。

终审法院曾于Capital Well Limited 对Bond Star Development Limited一案中裁定，在评估一项出价是否合理时，审裁处无须考虑可能令地段价值不成比例地高昂的因素，例如地段处于「策略位置」（因为所涉地段位于一列拟重建的地段中间）及整列地段重建的「结合价值」（对比被一幅不重建地段分隔的两个较小型重建项目）。申请人只须令审裁处基于可得到的证据信纳，就有关权益而言，出价是在公平及合理的赔偿范围之内。

审裁处若发出售卖令，便会委任售卖受托人负责出售，并授权受托人收取审裁处认为合适的服务报酬。审裁处亦可命令向在售卖令发出日期之前已签订租约的原有租户支付赔偿，以及作出审裁处认为适当的其他指示。

售卖令发出后，大份数业主须安排：

1.                  向每名小份数业主送达命令的副本（除非审裁处另有指示）；

2.                  向地政总署署长送达命令的副本；及

3.                  在香港行销的中、英文报纸最少各一份刊登告示，注明：

(1)       该地段的充分详情，以资识别；

(2)       审裁处已发出为重建而售卖该地段所有不分割份数的命令；及

(3)       该地段将以拍卖或其他方式出售。

第三阶段：出售

除非所有相关人士书面同意采用审裁处批准的其他出售方式，否则该地段必须以公开拍卖方式出售。审裁处获授权就出售事宜发出指示。有关的拍卖，应在紧接拍卖日期之前最少三个星期在香港行销的中、英文报纸最少各一份刊登广告通知公众，注明拍卖日期、时间、地点等资料。

法律规定，有关地段必须售予出价最高的竞投者（可以是大份数业主或小份数业主），但须高于审裁处在考虑该地段的重建潜力后批准的拍卖底价。假如在紧接出售令发出日期后的三个月内，或在审裁处在指示中订明另外三个月的期间内，该地段尚未出售，售卖令将被视为无效，犹如已被审裁处取消一样。拍卖费用将由大份数业主单独承担。

在未有买家前，大份数业主及小份数业主可随时以书面形式同意不欲出售地段；在此情况下，售卖令将被视为无效，犹如已被审裁处取消一样。

第四阶段：出售所得款项及开支的摊分

出售所得的款项及拍卖（或其他出售方式）的开支，应根据估值报告所评估的每名大份数业主及每名小份数业主的物业价值（经审裁处作出的任何调整），按比例在大份数业主及小份数业主之间摊分计算。

受托人在扣除以下款项后，会分别向大份数业主及小份数业主摊分出售所得款项：(1) 拍卖（或其他出售方式）的开支及转让地段的法律费用；(2) 解除就该地段而须对政府履行的任何法律责任及影响该地段的产权负担；及 (3) 向原有租户支付的赔偿（若审裁处命令支付）。

在紧接买家成为该地段业主之日后的六个月内，原有租户须迁出物业。向买家交吉前，原有租户仅可获得有关的大份数业主或小份数业主应支付赔偿金额的一半。

总结

本文仅概述为重建而强制拍卖的法律及程序，仅供一般参考。假如你有意申请强制售卖令，或你怀疑你的物业可能受到为重建而强制拍卖的影响，请委托专门办理物业买卖案件的律师，征询法律意见。