1.                 引言

近年，越来越多有意在香港购买物业的人，考虑究竟应以 (1) 个人，(2) 香港有限公司，还是 (3) 离岸公司（例如英属维尔京群岛公司，即BVI公司）的名义持有物业。很多人认为，利用离岸公司在香港持有物业，就无须缴纳香港利得税及物业税，是否真的如此？本文将会探讨以不同方法持有物业的好处及坏处，包括所涉费用及各种方法的优劣。

2.                 成立及维持有限公司

有意在香港购买物业的人士若考虑成立有限公司（例如香港公司或BVI公司）来持有物业，应留意成立及维持公司所需的费用。

成立香港公司的费用约10,000港元（下同），而维持公司每年约需12,500元，其中3,000元为公司秘书服务，7,000元为核数费，2,450元为商业登记证的费用。成立BVI公司的费用约15,000元，而维持公司每年约需10,500元，其中约3,000元为缴交予BVI政府的牌照费，2,000元为注册代理人费用，3,000元为行政费，2,450元为商业登记证的费用。

由此可见，以公司名义持有物业的费用颇高，若长期持有物业则更甚。相反，以个人名义持有物业，就不必支付这些额外费用。

3.                 保密实益拥有人的身分

买家可能因为某些原因而不愿透露物业的实益拥有人的身分。若买家以个人名义持有香港物业，并不能保密其身分，因为公众可于香港土地注册处的土地注册纪录翻查注册业主是谁。

以香港公司名义持有物业，同样不能将身分保密，因为公众可于香港公司注册处的公司注册纪录，翻查香港公司的股东及董事姓名；不过，股东可以委任代名股东代为持有股份，以避免其身分为公众所知。

如果买家认为身分保密很重要，最好的方法是成立BVI公司来持有物业，因为BVI公司的股东及董事姓名并不公开予公众查阅，有关资料仅可向该公司的注册代理人索取，而注册代理人只会在得到该公司同意的情况下才会透露。

4.                 利得税

根据香港法例第112章《税务条例》第14条，凡任何人在香港经营任何行业、专业或业务，而从该行业、专业或业务获得在有关年度于香港产生或得自香港的应评税利润，则须按标准税率征收其在每个课税年度的利得税。换言之，有关人士若符合下列三个条件，即须缴纳利得税：

(1)              在香港经营任何行业、专业或业务；

(2)              从该行业、专业或业务获得利润（售卖资本资产所得的利润除外）；及

(3)              该利润于香港产生或得自香港。

《税务条例》第2条将「人」或「人士」广泛界定为包括法团、合伙、受托人（不论是否已成为法团）或团体，而「法团」则界定为根据香港或其他地方任何有效的成文法则或成立章程而成立为法团或注册的任何公司。「人士」及「法团」范围如此广泛，无疑包括BVI公司在内。

买卖土地

买卖土地可被视为属于「行业」的定义范围内，因此须缴纳利得税。但要有经营行业的意向，才构成行业，因此我们需确定在购买资产之时，有没有经营行业的意向，即：购买资产是有出售获利的意图，还是购买当作永久投资？这很大程度上是一个事实问题。

在Lee Yee Shing and Another v. CIR [2008] 一案中，法院承认「业务」的概念比「行业」广泛。该案的法官裁定，「业务」一词在涉及税务法规的语境中，基本是指以有组织及贯彻的方式进行活动，而活动的目标是要达致某最终结果。

因此，法团如将任何物业出租，即被视为经营业务，须就其收取的租金缴纳利得税；但个人除非将其承租的物业转租，否则一般无须缴纳利得税，但须缴纳下文所述的物业税。

个人、香港公司与BVI公司的差异

根据《税务条例》，个人居住或居籍所在地（或公司注册所在地）与其是否须缴税通常没有关系，条例并无豁免离岸公司（例如BVI公司）缴纳利得税。因此，公司是否须缴纳利得税，要视乎其于香港进行的活动的性质及范围，香港公司及于海外注册的公司均是如此。

在香港进行的活动的性质及范围，亦是一个事实问题。然而，该公司进行的香港土地买卖一旦属于《税务条例》所指的「行业」，就极难（甚至不能）证明该「行业」并非在香港经营及／或其利润于香港产生或得自香港。

从上可见，BVI公司在利得税方面并无明显优势；相反，若成立公司持有物业，公司须缴纳的利得税可能比个人更高（2009/10评税年度分别为16.5% 及15%）。不过，公司若持有物业，便可申请物业折旧免税额，实际上令公司须缴付的利得税减少，但以个人名义持有香港物业则不可享有此项免税额。

5.                 物业税

根据《税务条例》第5条，每个拥有座落在香港的土地或建筑物的拥有人，须缴纳每个课税年度的物业税，物业税须按该土地或建筑物的应评税净值（即租金收入扣除根据香港法例第116章《差饷条例》征收差饷的可扣除款额，扣除后再减20% 的修葺免税额），以标准税率计算（2009/10评税年度为15%）。

如上文所述，「人」或「人士」的定义包括香港公司及BVI公司。

个人、香港公司与BVI公司的差异

任何人士，无论是个人、香港公司或BVI公司，均须就其应评税净值缴纳物业税，但在香港经营行业、专业或业务的法团可获得一项重要的豁免。如上文所述，法团若出租香港物业，即被视为在香港经营业务而须缴纳利得税。

根据《税务条例》第5(2)(a) 条，须缴纳利得税的法团可向税务局局长书面申请豁免物业税。如要批准豁免，税务局局长必须信纳该法团若不获豁免则有权根据第25条以其利得税抵销物业税，即以下任何一种情况：

(1)              得自该物业的利润是该法团经营该行业、专业或业务所得的利润的一部分；或

(2)              该物业被该法团占用以产生该法团应课税的利润。

应注意的是，根据《税务条例》第2条，个人将物业出租并不被视为业务，但在个别特殊情况下，可能构成业务并须缴纳利得税。例如在Louis Kwan-nang Kwong, Carlos Kwok-nang Kwong v CIR CACV 16/1989一案中，两人将一间戏院以营业中的事业状况出租，结果被裁定为经营业务，从而须缴纳利得税。第5(2)(a) 条豁免物业税的条文不适用于个人，因为该条文明确指定仅适用于法团。但个人已付的物业税，可以根据第25条与该人已付的利得税抵销；若已付的物业税款额超过利得税，超出部分可予退还。

因此，在某些情况下，如物业的利得税低于物业税，以法团名义出租物业（被视为业务，故须缴纳利得税）并利用第5(2)(a) 条的限制条款申请豁免物业税，或可节省税款。但BVI公司与香港公司比较，似乎没有别的好处。

6.                 印花税

香港法例第117章《印花税条例》规定就某些文件征收印花税，本文仅讨论当中的卖售转易契（即转让契）及香港证券转让文书。

对个人来说，要将土地的实益权益转让，唯一方法是采用卖售转易契，但法团（香港公司或BVI公司）拥有人还可以透过转让法团的股份，以转让土地的实益权益予他人。

卖售转易契

香港不动产的卖售转易契一般须按照《印花税条例》第1(1) 类的从价税率缴纳印花税，采用视乎物业价值（即交易作价）而定的累进税率，税款最低为100元（价值2,000,000元以下的物业），最高为4.25%（价值21,739,120元以上的物业）。

香港证券转让文书

《印花税条例》第2条将「香港证券」界定为「其转让须在香港登记的证券」。因此，须在香港备存成员名册的公司（主要是在香港注册的公司或于香港联合交易所上市的公司），其股份属于「香港证券」定义的范围之内。

进行香港证券的交易时，就所签署的转让文书缴付的总印花税为交易代价金额的0.2%，或于成交单据签立当日价值的 0.2% 另加5元定额印花税。因此，视乎法团所持物业的价值，转让持有物业法团的股份，可能比起转让物业本身能够节省印花税。

转让BVI证券

若是转让持有香港物业的BVI公司的股份，就可完全避免缴纳印花税。BVI公司的股份并不属于「香港证券」定义的范围之内，因为BVI公司无须在香港备存名册，其证券的转让无须在香港登记。为免被税务局质疑，最好将公司的成员名册备存于英属维尔京群岛。

7.                 买卖物业所涉法律程序的责任问题

个人若未能按照买卖协议的条款完成物业买卖，可能须就对方的损失负上个人责任，最坏情况是因这些债务而被裁定破产。

相反，有限公司（香港或BVI）的股东及董事通常无须负上个人责任。在正常情况下，须就索偿负责的只是该公司，最坏的情况是将该公司清盘。因此，有意购买物业的人士可以利用没有资产或只有象征式少量资产的现成公司来购买物业。

8.                 出售或按揭物业时的额外法律费用

BVI公司跟香港公司或个人的不同之处，是在出售或按揭其香港物业时，很可能被买家或承按人要求提供良好状况证明书（确定该公司在法律上仍然存在，并未清盘）、在任证明书（列明股东及董事姓名）及BVI法律意见（证明该公司签署或签立的文件具法律效力）。取得上述证明书及法律意见的费用约为25,000至35,000元（未计其他法律费用）。

9.                 总结

如上文所述，利用BVI公司持有香港物业可能有若干好处，例如可保密实益拥有人的身分或减少应缴的印花税，但同时也有额外费用，例如成立及维持BVI公司的费用，以及在出售或按揭物业时取得所需证明书及法律意见的费用；同样，以个人或香港公司的名义持有物业也各有优点和缺点，是物有所值还是得不偿失，则需按实际情况衡量。