对于喜爱乡郊生活的人来说，丁屋可能是他们梦寐以求的居所，但许多人未必知道买卖丁屋涉及的风险。本文将会探讨原居民向发展商签发授权书所涉及的潜在风险以及其对丁屋业权可能造成的影响。

小型屋宇政策

香港政府自1972年起实施小型屋宇政策（又称丁屋政策），旨在容许年满18岁的新界原居民兴建村屋（又称丁屋）自住。

批地种类

根据丁屋政策，一名男性原居民（男丁）若在村内拥有私人农地，则有权申请无须补地价在其土地上兴建丁屋的建屋牌照（第1类），或申请交还其土地以换取政府新批出土地的换地牌照（第2类）。如果该名男丁在村内并无拥有土地，他可以申请以私人协约方式在乡村扩展区（即政府在乡村附近范围收回的土地）批地（第3类），或以私人协约方式获政府批官地（第4类）。所有批地种类都设有转让限制。

发展商在丁屋买卖中的角色

发展商在新界丁屋的发展过程担当重要角色。部分本地发展商熟悉分区地政处的程序，并且有足够财力兴建丁屋，因此获批地或获发建屋牌照的人往往向发展商签发授权书，由发展商代为处理繁复的程序，包括领取有关许可证及证明书、兴建丁屋以及发售。

转让限制

在区域法院最近审理的誉景发展有限公司 诉 何汝权一案（「誉景案」），一幅新界土地（「该物业」）的注册业主（「业主」）获发建屋牌照，他在消除建屋牌照的转让限制之前，向发展商签发了授权书。此案带出的问题是：签发授权书是否违反建屋牌照的转让限制？建屋牌照第4(a) 项条件（「该项条件」）规定如下：

「除本条第 (b)、(c) 及 (d) 款规定外，持牌人……根据政府的新界原居民小型屋宇政策以优惠条件取得牌照后，不得转让、分割、按揭、押记、批租、分租、放弃管有或以其他方式处置该地段或其任何部分、当中任何权益或在其上的任何建筑物或建筑物任何部分或订立任何协议以作出上述任何事情，不论是直接或间接地，或是借着直接或间接的预留、授予任何优先选择权、期权、授权书、建筑协议，或透过律师、代理人、承办商、受托人或任何其他方式作出上述任何事情，但以下情况例外：

(i)由地政专员发信确认上述条件已以其满意的方式获得遵行之日起计，五年时间已过，或

(ii)持牌人已根据本文第4(d)(ii) 项条件向政府补付地价。」

该项条件基本上禁止持牌人以各种直接或间接的方式或透过签发授权书，处置持牌人的土地权益，除非由完工证明书日期起计五年时间已过，或已向政府补付地价。

授权书的性质

法院在誉景案的裁决取决于两个重点。第一，法院裁定在消除转让限制前签发授权书属违反建屋牌照的该项条件，因为签发授权书的行为，相当于处置该物业的权益。

法院考虑到，案中的授权书必须先得到发展商事书面同意方可撤回，它授权发展商在建屋牌照的条件获遵循后，可将该物业出租、押记、按揭或出售，该物业的租金或销售所得亦由发展商拨用。

法官认为，签发授权书会将该物业中某些权益给予发展商，虽然严格来说未必是转让，但法官认为该项条件采用「处置」一词，足以包括签发授权书的行为；正因如此，该项条件才会加入「授权书」这一项。

真实的执法风险

第二，法院在誉景案中偏离了吴文辉（音译）及另一人 诉 和柏实业有限公司及另一人（「吴文辉案」）的裁决。吴文辉案裁定，建屋牌照的持牌人在未补地价的情况下，在5年内向发展商签发授权书及订立出售部分物业的协议，只是技术上违反了转让限制，因为他随后补付了地价，因此不能凭空假设存在政府对物业业主采取执法行动的真实风险。

誉景案的与讼人提出相同的辩解，指政府会采取执法行动的风险很低，因为一来授权书已在土地注册处注册，政府理应知道此授权书的存在，但过去9年来并无采取执法行动，二来违反条件的问题只要向政府补付地价便可解决。但法院拒绝接纳这两个论点。法院不采纳吴文辉案的裁决，理由是吴文辉案中，同一项发展项目涉及超过一名业主，政府重收土地的机会较低，但誉景案并不涉及第三方权利。此外，在吴文辉案中，业主在订立授权书及买卖协议后向政府补付了地价，因此最多只属技术上违反条件或「偷步」。

誉景案裁决的评论

誉景案的裁决难言完全令人满意，法院似乎没有提到，假如受权人希望根据授权书所授予的权力出售、按揭或出租该物业，受权人仍须消除该项条件的转让限制。授权书可被视为保障发展商的权益或确保持牌人对发展商履行责任的文件，而非处置持牌人权益的文件。第二，授权书已在土地注册处注册，但政府并无采取任何行动，强制执行转让限制。然而，除非誉景案的裁决被上级法院推翻，否则在签发授权书后向政府补付了地价的情况（如吴文辉案），将与没有在签发授权书后向政府补地价的情况（如誉景案）不同；前者可被视为只是技术上违反转让限制，政府采取执法行动的风险微乎其微，后者却有真实的执法风险，会令该物业的业权有缺陷。