简介
在物业交易中，买家会接触到由卖家及／或地产代理提供的物业资料。这些资料通常以口头形式提供或载于销售小册子或传单，通常会强调物业的主要特色或卖点，以便推销，买家往往会在这些资料的诱使下购买有关物业。

但有时候，这些物业资料可能是虚假或有误导成份的，买家买到的物业最终可能货不对办。本文将探讨根据防止失实陈述的法律，受影响的买家可以得到甚么补救方法。

防止失实陈述的法律
法律上，失实陈述一般是指任何人向另一人作出虚假的事实陈述，而该虚假事实陈述诱使到该另一人与前者订立合约。

在物业交易中，如果卖家及／或其代理人向买家作出关于其物业的虚假事实声明，而买家受到诱使而订立该物业的买卖协议，则可能可提出失实陈述诉讼。虚假声明无须是买家订立合约的唯一原因，即使只是影响了买家决定的其中一个因素亦可。

如果失实陈述的申索成立，买家便可要求将买卖协议作废及退还订金及／或购买价款，或在不能撤销合约的情况下要求损害赔偿。

案例说明
在Santini Limited v Shum Shuk Fong一案中，买家（透过其拥有的一间公司）向卖家购买了一个单位（「该物业」）。该物业接邻一个约4,500平方呎的花园（「花园」），虽然花园并非该物业的一部分，但卖家以每季10,000港元的价钱向政府承租，多年来卖家一直用心打理，建造了一个鱼池和两个可居住的砖造构筑物，四周还种了很多树木。买家希望能像卖家那样享用花园，于是以高于该物业市价约200万港元的价格购买该物业。

在买家和卖家磋商期间，双方与地产代理在花园会面。买家询问，她是否能像卖家过往那样继续享用花园和当中的构筑物，卖家回答说，只要买家将所有东西维持现状便「没有问题」。

买卖完成后，卖家（仍是花园的租客时）收到屋宇署的迁出通知书及「替代令」，命令她将花园内的构筑物（属非法构筑物）拆除。卖家要求延长花园的租赁以执行清拆工程，但清拆工程一直没有完成。

买家又发现，卖家在买卖完成前，曾因为花园未经授权扩建及当中的建筑物，而多次与地政处通信。卖家曾收到地政处书面警告，表示如有违反花园的租赁条款及细则，租约会被终止。在该物业的买卖完成前，以上事情从未向买家披露。

因此，买家特别倚赖卖家作出了欺诈性失实陈述这一点，向卖家追讨约200万港元的损害赔偿，即该物业的议定售价与市价之间的差额。法院裁定买家胜诉，并作出以下裁断：

1.         卖家回答说「没有问题」，是一项陈述；

2.         该项陈述在事实上是虚假的；

3.         卖家知道该项陈述是虚假的；及

4.         该项虚假陈述诱使买家订立损害其利益的买卖协议。

因此，买家获得2,163,750港元的损害赔偿，即该物业的售价与交易时市价的差额，再加已付的印花税。

物业买卖双方注意
卖家应时常注意向买家提供的物业资料，尤其是地产代理提供的资料，因为卖家可能须就其委托代为行事的地产经纪的失实陈述而负上责任。

买家方面，如上述案例显示，如果买家在虚假的事实陈述诱使下购买物业买家可根据关于失实陈述的法律寻求济助。视乎实际情况，买家或可获得损害赔偿甚至撤销合约。

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