简介

香港法例第344章《建筑物管理条例》（「该条例」）的修订（「2024年修订」）已于2024年刊宪，并将于2025年7月13日生效。有见及此，物业管理业监管局（「监管局」）于2025年1月23日刊发了经修订的《物业管理公司于《建筑物管理条例》下的责任》（「经修订守则」）。

《物业管理公司于《建筑物管理条例》下的责任》最初于2023年刊发（「原守则」）。2024年修订涵盖采购、财务报表、保存文件、刑事制裁等多方面的修订，并特别将物业大型维修工程采购、高价值供应品、货品或服务采购以及财务报表纳入《建筑物管理条例》（经修订）附表7，成为大厦公契的强制性条款。

经修订守则是监管局发出的24份守则及指引之一，将于2025年7月13日生效。

主要修订

以下是经修订守则中较为重要的修订内容：

经理人的一般职责：厘定管理开支

在原守则中，物业的个别业主（「业主」）必须支付合理费用才能获取物业管理预算草案的副本。现在业主可以选择免费获取电子版本的预算草案。

经理人的一般职责：保存账目

原守则规定经理人提供的收支概算表及资产负债表，现在根据经修订守则必须由经理人签署。此外，如物业发展项目（「发展项目」）的每年总收入超过50万港元，相关的收支账目及资产负债表则必须经核数师审计。

根据原守则，只有业主可以查阅发展项目的账簿及纪录。现在根据经修订守则，「指明人士」也有权查阅发展项目的账簿及纪录。

采购供应品、货品或服务

经修订守则现在增设了货品及服务采购的新类别，即 (i) 第1类大额采购，(ii) 第2类大额采购，及 (iii) 大型维修工程采购。此外，持牌物业管理公司（「持牌物管公司」）／负责人必须就其在有关采购中的任何金钱／其他个人往来以指明格式作出申报。

持牌物管公司于该条例下须提示业主委员会遵守的规定

根据原守则，持牌物管公司须协助及提醒业主委员会遵守该条例附表8的规定。在经修订守则中，这项职责扩大至该条例的所有规定。所须遵守事项详列于经修订守则。

实际效果

值得注意的是，经修订守则的序言明确指出，管理公司不会仅因违反守则的条文而招致法律责任。但另一方面，在管理公司面对纪律聆讯时，违反经修订守则的行为可获接纳为证据，作为管理公司违反经修订守则的证据。

根据香港法例第626章《物业管理服务条例》第26条（纪律制裁命令），该条所订的最高罚款仅为30万港元。此罚款是在通常的撤销或暂时吊销牌照外的额外罚款。这个程度的处罚对于物业管理公司是否会产生实际效果仍有待观察。