《土地（为重新发展而强制售卖）条例》：简介

香港法例第545章《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（「该条例」）于1999年6月起正式实施，根据该条例第3(1) 条，任何拥有某地段不少于90% 不分割份数的人士，可向土地审裁处申请发出为重新发展而强制售卖该地段的强制售卖令（「强制售卖令」）。顾名思义，该条例的目的是为了方便旧楼进行重建时，发展商不会因少数份数拥有人（即小业主）索取过高收购价或因下落不明等常见技术问题，而无法进行重建。

申请程序

根据该条例第4(2) 条，土地审裁处必须在信纳以下事情的前提下，才可发出强制售卖令：(i) 基于申请重建地段的「楼龄」或「维修状况」适合重新发展，及 (ii) 申请人（通常是多数份数拥有人，即大业主）已采取合理步骤以获取该地段的所有业权份数，包括以公平及合理的条件商议购买小业主所拥有的业权份数。

要成功申请强制售卖令，大业主向土地审裁处提交申请时，必须同时提交一份在申请日期前不多于三个月所编制的估值报告。假如小业主不同意所评估的物业价值，土地审裁处必须就此进行聆讯及作出裁决。

新规定

自2010年4月1日起，强制售卖的申请门槛由业权的90% 下降至80%，这表示申请人只要拥有某地段不少于80% 的业权份数，便可以申请强制售卖令。新的门槛主要适用于以下三类重建：

i.该地段上每一个单位均代表多于该地段业权份数的10%；或

ii.该地段上所建每所建筑物，均于申请日期之前最少50年前获发出占用许可证；或

iii.该地段并非位于工业地带，而地段上所建的每所建筑物均：

a.属于工业建筑物；及

b.于有关申请日期之前最少30年前获发出占用许可证。

讼费命令

以往，土地审裁处在审理强制售卖案件时，如小业主提出反对申请但反对失败，一般均会命令小业主支付有关讼费。换言之，若申请人成功申请强制售卖令，小业主便须支付申请人的部分甚至全部讼费。小业主所须支付的讼费比例，往往取决于其反对申请的方式。这种惩罚机制实际上对小业主非常不利，特别是在大业主聘用资深大律师的情况下，讼费因而相当高昂。因此小业主理应得到的赔偿亦将会大幅减少。正因小业主须支付本身和对方的律师费，他们所获得的赔偿金额有可能全部或大部分被用作支付讼费，这样小业主的权益便无法被保障，而该条例的目的亦不能达到。

小业主在强制售卖中获得的保障

对于土地审裁处作出的讼费命令及其影响，终审法院最近在Sin Ho Yuen the administrator of the Estate of Sin Yat, deceased v. Fineway Properties Limited 一案中亦表示有所关注。此案于2008年6月开始在土地审裁处进行审讯，当时双方同意物业的重建价值为港币1.22亿元。土地审裁处后来将案件押后六个月，而这段期间刚巧发生金融海啸，令整体楼市价格大跌。土地审裁处其后在2008年12月恢复审讯，唯在小业主反对的情况下仍容许申请人重新调整物业重建价值。由于楼市大跌及土地审裁处接纳调整后的重建价值，物业最终的售出价大幅减少至港币7,050万元。案件审讯共18日，历时9个月，土地审裁处最终亦命令小业主须支付申请人90% 的讼费。

小业主其后提出上诉，上诉法院裁定，虽然土地审裁处不应重新调整已同意的物业重建价值，但法院并无法定权力命令申请人向小业主赔偿调整差额。因此，上诉法院驳回上诉。最后小业主将案件上诉至终审法院。

尽管申请人及小业主在上诉开审前达成和解，终审法院法官仍藉该案表达意见，重申土地审裁处有法定责任确保所有强制售卖案件能以高效率及符合成本效益的方式进行审理。此外，终审法院亦指出，该条例的其中一个重要目标，是确保小业主能就其在有关地段重建中的权益，获得公平及合理的赔偿。对于有合法权益反对强制售卖申请的小业主而言，假如他们须在法律程序中承担高昂讼费，以致在该条例下应得的赔偿大幅减少，那么该条例的重要目标亦难以达成。

总结

基于上述原因，除非小业主以不合理方式进行法律程序或抗辩申请，否则土地审裁处不宜纯粹基于小业主反对有关强制售卖申请而命令小业主支付有关讼费。