引言
本港旅客人数不断上升，对酒店和宾馆的供应造成巨大压力，这个问题在社会上已讨论经年。部分人认为香港的酒店／宾馆房间数目远远追不上旅客增长率，导致房租飙升。

民政事务局局长曾德成最近在网志撰文（http://www.hab.gov.hk/tc/about_us/from_the_desk_of_secretary_for_home_affairs/shaArticles260.htm），认为在住宅楼宇经营宾馆不但是解决旅客住宿需求的好方法，而且也为旅客提供较为便宜的选择。话虽如此，在选择开设宾馆的地点时，也要注意一些事情。

酒店／宾馆的牌照规定
酒店及宾馆的牌照事宜受《旅馆业条例》（香港法例第349章）（「该条例」）规管，该条例授权旅馆业监督（「监督」）决定酒店及宾馆的发牌事宜及发牌准则。

根据民政事务总处牌照事务处刊发的「根据《旅馆业条例》申请牌照的一般指引」（《一般指引》），在考虑是否发出酒店或宾馆牌照时，监督会考虑以下因素：

1.         消防安全事宜；

2.         妥为遵守「小型工程监管制度­」的规定；

3.         照明及通风规定；

4.         卫生规定。

值得注意的是，《一般指引》中提及，在处理牌照申请时，监督不会考虑政府租契及／或任何公契是否准许将物业用作酒店或宾馆用途等因素。因此申请人应留意，一旦违反上述契约，便有可能被追究潜在法律责任，即使已根据该条例获发牌照，也不能成为辩护理由。

政府租契及／或公契可能限制的事项
宾馆牌照申请人首先应注意的是政府租契及公契的条款及条件，这两份文件通常都载有限制条文，订明有关物业获准用作哪些用途。

阅读政府租契及公契的条款及条件时必须十分小心。拟用作宾馆的物业，必须获准用作住宅用途。不过，知道物业可作住宅用途还未够，因为过往案例清楚显示，经营宾馆会违反公契规定单位只准用作「私人住宅用途」的契诺（Incorporated Owners of Hamilton Mansion v Yu Kiem Chiu & Ors [1998] 1 HKC 112）。

租约可能限制的事项
若拟用作经营宾馆的物业是租赁物业，则必须同时注意租约可能限制的事项（如有）。最近在土地审裁处的Mutualbest Limited v Ngai Wah Kit LDPD 1548/2013一案中，葛倩儿暂委法官裁定，被告人使用租赁住宅物业经营宾馆违反了租约下的多项条款。

租客违反的第一项条款，是限制物业用途的条款。此案中的租约规定，有关物业不得用作住宅以外的任何其他用途。土地审裁处裁定，经营宾馆涉及将房间出租以换取价值，「显然是商业用途，难以当成是住宅用途」。葛倩儿法官进一步认为，虽然《一般指引》建议，经营宾馆时必须选择供住宅用途的物业，但这并不表示使用物业经营宾馆便构成住宅用途！

此外，本案中的租客也违反了禁止转让、出让、分租物业管有权的契诺。土地审裁处裁定，向宾客出租房间明显违反了这项条款。虽然案中的业主最后也因为其他技术原因而没有把租客逐离（详见我们2014年1月份的通讯），但本案也提醒了租客，必须注意租约可能载有的限制。

总结
违反政府租契、公契或租约的条款及条件可能带来各种后果，轻则作出小量金钱赔偿，重则被取消政府租契。由于这些文件相当复杂，在选择经营宾馆的地点前，最好先征询正式法律意见。

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