超越负担能力

香港楼价自2009年以来大幅攀升，尽管政府曾先后实施多项压抑楼市措施，但整体楼价已超过1997年高峰。社会普遍认同，现在要在香港购买一个普通住宅单位，已超越一般香港人的负担能力。

政府推出8幅地皮以舒缓土地供应问题

为协助楼市降温及压抑不断颷升的楼价，政府最近宣布将于7月至9月增加土地供应，以招标及拍卖形式推出8幅住宅地皮。这8幅地皮合共预计提供6,000多个住宅单位，相比今年4至6月出售的9幅住宅地皮所提供的3,000多个住宅单位，多出接近一倍。此外，为确保这些单位能配合普罗市民的需要，政府对上述地皮的发展商亦提出额外要求，例如规定发展商必须在指定地皮兴建最少达某个数目的住宅单位，或须兴建若干数目的中小型单位。

在上述措施推出的同时，香港金融管理局（「金管局」）亦再次实施收紧楼宇按揭措施，以防止银行及金融机构过度借贷予置业者，这是金管局自2009年10月以来第四次收紧住宅按揭政策。政府过往的措施主要是针对豪宅市场，但继政府去年宣布征收住宅物业「额外印花税」（即如在购买住宅物业后之首6至24个月内转售须缴付售出楼价之5-15% 为额外印花税），今次的措施则扩大至中低价物业以及伸展至「非本地」买家。

金管局对住宅按揭的新规定

简单来说，金管局收紧了价值港币700万元以上物业的按揭成数，并首次对非本地居民的借款人（包括内地买家）实施额外按揭限制：

1.                  第一，价值港币1,000万元至1,200万元的住宅物业，最高按揭成数将降至50%。换言之，在2010年11月实施的50% 按揭成数上限将适用于所有价值港币1,000万元或以上的住宅物业； 

2.                  第二，价值港币700万元至1,000万元的住宅物业，最高按揭成数将降至60%，而按揭贷款金额上限为港币500万元；

3.                  第三，价值港币700万元以下的物业，最高按揭成数维持70%，但新增之按揭贷款金额上限为港币420万元，因此实际上只有港币600万元以下的物业不受新措施影响；

4.                  第四，对于只有资产而没有稳定收入的按揭借款人，最高按揭成数将由50% 减至 40%；

5.                  最后，非本地居民的借款人（即该按揭贷款申请人的主要收入并非源自香港）会受到更严谨的新限制，令该等人士就所有按揭（包括住宅、写字楼、商业物业，而不论物业价值）可获得的最高按揭成数将减少10个百分点或以上。若借款人被雇主调派到香港工作，或借款人之父母、配偶或子女居于香港，则可获豁免上述限制。

上述金管局的措施已于2011年6月10日正式生效，但对于任何在6月10日或之前所签订的物业临时买卖协议，其贷款申请将不受新措施影响。

总结

香港政府已透过增加土地供应及加强对银行按揭之风险管理以显示出稳定楼市的努力和决心。虽然增加土地供应有助楼市降温，但由于所增之单位最少在两至三年后才会落成，预计有关措施对楼价不会有即时影响。此外，对于向非本地人士或内地买家实施额外按揭规限，以限制其购买香港物业，可能会令人认为政府作出不必要之歧视干预。因此，任何限制非本地或内地人士购买香港物业的政策或措施，均宜经过详细考虑才作实行。