甚么是「不祥」物业？

有些物业虽然实质状况毫无问题，但因曾在物业内发生凶杀、自杀案或其他不祥事件，因而会被视为「不祥」物业，或俗称为「凶宅」，业主在转售或出租此类物业时可能会比其他物业较为困难。

不祥物业的类别

物业可能因不同的原因而被视为不祥物业，例如传闻「闹鬼」或曾经是罪案现场，种种原因均会对物业的销售潜力及市场价值造成影响。一般而言，不祥物业包括下列各类：

(i)                 罪案：物业曾用作犯罪用途，例如变卖贼赃、毒窟、卖淫场所或进行其他各项犯罪活动，均会因为与罪案有关而被视为不祥物业。

(ii)               凶杀／自杀案：物业曾发生凶杀或自杀案。由于心理因素，这通常是准买家或租客在考虑购买或租用物业时，最忌讳之事情。

(iii)             欠债：如财务或收数公司未获知有关债务人已迁离物业，而继续返回同一地址追收债项，便会对后来迁入的业主或租户造成滋扰及不便。

(iv)             灵异事件：物业有「闹鬼」或发生过灵异事件的传闻。

「买家自负」原则

「不祥物业」并没有一个法律定义，因此不同人对于何谓不祥物业可能有不同的理解，而买卖双方对于卖家有没有责任披露物业的各方事迹也有不同看法。有些国家的法律（例如美国）会承认不同类别的不祥物业，并订立相应法例处理；但在香港，法律一般没有规定物业卖家必须主动披露物业的各方事迹。而过往数十年，香港的物业买卖一直是沿用「买家自负」（Caveat Emptor）的法律原则。「买家自负」原则的法律和实际效果，就是将责任放在买家身上，要求买家为自己的利益而尽可能作出最详尽的调查。

卖家的责任

原则上，卖家在法律上无须主动作出任何披露。因此，如果买家没有明确查问有关物业是否「不祥」物业，那么即使卖家只字不提、不作披露，亦不能成为买家提出诉讼的理由。但是，若卖家主动向买家作出某些陈述，情况便不同了；假如卖家的陈述并不真实，买家便可追究卖家作出失实陈述的责任。同样地，卖家的地产代理即使在不知情的情况下对失实陈述作出确认，亦须为其失实陈述负上疏忽法律责任。

Jopard Holdings Limited v. Ladefaith Limited and Centraline Property Agency Limited [2001] 是香港关于中止不祥物业交易的重要案例。在该案中，地产代理安排一名买家视察物业，该地产代理在该宗交易中同时代表买家及卖家。买家在视查物业后并在签署临时买卖协议及支付订金之前，曾经询问地产代理该物业「有无古灵精怪」，该地产代理只是简单地回答「没有」，但并无采取任何实质行动查核该物业是否没有「古灵精怪」。

买家后来发现，卖家的儿子数月前从该物业的露台堕楼身亡。他于是立即向卖家要求取消交易及退回订金，但遭卖家拒绝。买家于是入禀法庭，要求退回订金，及就地产代理的失实陈述索偿。

法院裁定，该地产代理在案中确实有误导买家，而「古灵精怪」应理解为包括上述惨案。然而，由于卖家并无授权地产代理作出上述失实陈述之确认，法院裁定，地产代理在作出失实陈述时，是以买家代理而非卖家代理的身分行事，在此情况下，卖家无须为地产代理的失实陈述负责，因此有权在买家未能完成交易的情况下没收订金。

由于买家曾就上述物业作出重复询问，法院因而裁定，地产代理应当知道买家会基于地产代理的回答而决定是否购买该物业，而且假如地产代理提供资料时疏忽或有欠专业，买家将会蒙受损失。如果地产代理在回答买家的问题前没有进行适当询问或调查，便构成失实陈述及未能履行作为买家代理的责任。 

地产代理公司的责任

此外，基于转承法律责任（vicarious liability）原则，地产代理公司（即雇主）亦须就其雇员的错误负上法律责任。因此，案中的地产代理公司亦须就买家被没收的订金及蒙受的其他相应损失，向买家作出弥偿。

总结

不祥物业的所有类别及相关的法律问题并未在上文中全数列出。总括而言，根据现行法律，物业是否为不祥物业并非必须由卖家或地产代理主动披露。如果买家担心其有意购买的物业是否「干净」，买家唯一能保障自己的方法就是向卖家或其地产代理明确查问。只有在向卖方明确查问的情况下，卖家及其代理才有责任向买方提供其掌握的资料（即使卖方仍无须就物业进行彻底调查）。