甚么是「劏房」?

「劏房」是近期公众非常关注的议题。「劏房」即细分单位，一般而言，是指将一个单位细分为两个或以上独立的单位或房间。劏房通常涉及以下建筑工程：

l 拆卸或安装间隔墙；

l 加建厕所；

l 把露台改建成房间；

l 改动或加设内部排水渠；

l 加高地台以埋置改道的排水渠；

l 开凿或加设门口；

l 拆除厨房门，改为开放式设计；

把单位改建成劏房时，绝少的情况下是没有违反任何建筑规例、消防规例或地契条款，而大厦公契通常亦载有条文，禁止把大厦单位细分。例如《消防安全（建筑物）条例》（第572章）（「消防规例」）规定，住宅单位的厨房必须设有适当及达若干耐火时间的围墙及厨房门，若把这些围墙或耐火门拆除，不但对住户构成消防危险，而且亦会违反消防规例。露台方面，几乎所有大厦公契均指明露台属「不可围封之部份」，把露台围封作居住用途明显会违反大厦公契之有关规定。此外，由于露台只能承受有限的额外负荷，加建围墙围封露台会增加露台之楼面负荷，根据《建筑物（规划）规例》（「规划规例」）的规定，一般情况下均不会获得批准。

《建筑物条例》（第123章）

除了上述规例，劏房牵涉的建筑工程大部分也受《建筑物条例》（第123章）管制。《建筑物条例》规定，任何建筑工程如涉及建筑物的结构，法例均要求单位业主必须委任认可人士（如有需要须委任注册结构工程师）绘制图则，再由建筑事务监督根据《建筑物条例》审批。在建筑事务监督批准图则及同意施工开始后，亦须由注册承建商依照获批准的图则进行有关建筑工程。

豁免建筑工程及
违例建筑工程

根据《建筑物条例》第41(3) 及41(3C) 条，某些不涉及建筑物结构的建筑及排水工程，属于豁免建筑工程，可无须建筑事务监督事先批准而进行，建造非结构性的分隔墙便是例子之一。

然而，即使属于豁免建筑工程，亦须符合建筑规例订明的所有建筑标准，包括不得超出建筑物结构的荷载水平，及不得影响走火通道。任何非豁免类别的建筑工程，及违反任何建筑规例的建筑工程，将被视为违例建筑工程（「违例建筑工程」）

法律责任

建筑事务监督会就违例建筑工程发出清拆令或修复令（「命令」），要求清拆该些违例建筑工程或将单位回复原状。如果单位业主未能遵守有关命令，建筑事务监督可根据《建筑物条例》赋予的法定权力提出检控。根据《建筑物条例》第24(1) 条，单位业主一经定罪，最高可被判处罚款200,000 元及监禁一年，若判罚后仍然未能遵守命令，每日再加罚款20,000元。

假如单位业主未能在命令限期前完成规定的清拆或修复工程，建筑事务监督可根据《建筑物条例》聘用政府承建商代业主进行有关工程，再向业主追讨工程费用。若业主未能偿还工程费用，建筑事务监督可以在土地注册处就有关费用向物业进行登记（俗称「钉契」），政府亦可起诉业主，追讨所有费用。

从保险角度而言，物业的公众责任保险也随时可能因劏房工程而变为无效，特别是当单位业主可能须就第三者的意外负上法律责任的情况下。绝大部份的保单条款均会规定，业主须妥当遵守所有法律及政府部门的规例；更重要的是，若有任何居住性质或情况变更可能导致风险改变，均须得到保险公司的事先批准。因此，假如劏房涉及违例建筑工程，则可能因违法而导致保单无效。即使劏房不涉及任何违例建筑工程，但如果居住性质或情况的变更未经保险公司事先批准，单位业主仍有可能丧失保单利益。

《建筑物条例》下的「破门入屋」权力

根据《建筑物条例》第22条，建筑事务监督可以随时进入任何单位，如有需要，可在警务人员在场的情况下，破门进入该些单位，以确定单位内的任何建筑物或构筑物是否构成危险或可变得危险。此外，第40(2AAA) 条规定，任何人阻碍建筑事务监督根据《建筑物条例》行使其权力，即属犯罪，一经定罪，最高可被判处罚款10,000元及监禁6个月。

上述之执法行动无可避免地会对单位业主或住户造成不便，亦令人担心私有产权会否受干预。有见及此，政府拟修订法例，规定建筑事务监督必须在取得法庭手令之情况下，才可进入单位检查，而法庭将决定破门入屋是否具必要性。

总结

劏房主要在旧楼出现，而香港许多楼宇亦日渐老化。然而租金持续飙升，加上房屋供应不足，逼使越来越多低收入阶层人士居住劏房。但如上文所述，劏房已构成严重的安全及卫生隐患，政府宜尽快检讨及制定涉及普罗大众的长远房屋规划政策。