背景

最近，涉及买家撤销买卖协议的物业讼案数目大幅颷升，个中原因是业主未能证明就存在未经批准建筑工程（俗称「僭建物」，是指不符合经批准建筑图则的建筑工程，包括改动、加建或拆卸工程）的物业拥有良好业权。在绝大多数这类个案中，买家声称物业存在僭建物，业主因此持有欠妥的业权。买家从而有权取消买卖协议，并取回订金。相对于「多层大厦住宅」市场而言，僭建物问题在「单栋屋」市场尤其严重。在「单栋屋」市场，存在僭建物的情况相当普遍。

业主可如何避免踢契

业主如何避免买家以物业存在僭建物为理由而取消买卖协议？

聘请专业人士

买卖双方一旦签署了临时买卖协议，在法律上，他们便受到约束。在订立临时买卖协议前，业主务必「透彻了解」有关物业。作为「门外汉」的业主，通常没有专业知识可以找出及识别所有僭建物。业主应该聘请建筑师或屋宇测量师等专业人士，视察有关物业，并拟备一份报告，具体列出从该物业发现的所有僭建物项目。

修妥或还原僭建物

业主可选择将物业放盘出售前，根据经批准建筑图则修妥或还原所有僭建物。

向房地产代理披露僭建物

倘若业主决定不修妥或还原僭建物，仍可透过房地产代理，将物业放盘出售。然而，业主必须以书面形式向房地产代理详细披露所有僭建物。

向准买家披露僭建物

业主亦须在准买家视察物业时，向他披露所有僭建物的详情。

买家确认知悉潜建物及不能提出反对

业主必须在临时买卖协议中，具体列出所有僭建物的详情。业主亦须要求买家在临时买卖协议中确认，买家已视察物业，并完全知悉当中存在僭建物。买家并须确认他完全知悉存在僭建物的法律后果：即令到物业的业权欠妥，并确认买家同意放弃就僭建物提出任何要求或反对的权利。

在若干情况下，买家可能害怕准承按银行在得悉物业存在僭建物时，或会拒绝买家申请的按揭贷款，因此拒绝在临时买卖协议中，加插上述有关僭建物的条款。

附属函件或补充协议

为了避免出现上述问题，房地产代理或买家通常建议买卖双方订立一份附属函件或补充协议，当中列出上述有关僭建物的条款。

业主必须确定在有关附属函件或补充协议中，清楚列明该附属函件或补充协议不会被正式买卖协议所取代。此外，业主亦须确保在正式买卖协议中，删去当中载述「本协议载列协议双方之间的一致协定，并取代及替代之前就买卖物业而透过书面形式或其他方式订立的任何协议（包括但不限于任何初步或临时协议）；且先前订立的协议（如有）须被视为在签署本协议时已立即被注销」的「全部协议」条款。

向业主代表律师披露

业主必须向其代表律师披露物业存在的僭建物详情，如买卖双方已订立了附属函件或补充协议，业主须将有关附属函件或补充协议的副本交给代表律师，作为代表律师拟备正式买卖协议之用。

新的补充协议

倘若业主的代表律师发现附属函件或补充协议内并无载述该附属函件或补充协议不会被正式买卖协议所取代，业主的代表律师便须建议业主与买家订立一份新补充协议，当中包含有关僭建物的条款，并于紧随买卖双方签署正式买卖协议后，立即作为正式买卖协议的补充协议。

总结

最后及最重要的是，业主在与买家订立任何具约束力的协议前，务必先谘询熟识房产买卖业务的律师的专业意见，以保障本身利益。