在物业买卖中，有些买家会以他人的名义来购买物业，本文将探讨此类买家在归复信托推定下获得的法律保障及其限制，以及买家如何更有效地保障自己的权利。

归复信托推定

物业权益分为法定权益和衡平法权益。例如，如果甲以自己的资金购买物业，甲则同时拥有物业的法定权益（legal interest）及实益权益（beneficial interest）。但如果物业是以甲的名义购买，但由乙支付楼价，根据归复信托推定（presumption of resulting trust），在没有相反的证据情况下，甲拥有物业的法定权益，而乙则因为支付了楼价而拥有实益权益。但顾名思义，这只是一项推定，如果能证明双方的实际意愿并非如此，或证明预付财产推定成立，便可被推翻。

预付财产推定

当丈夫以妻子名义、或父母以子女名义购买物业时，根据预付财产推定（presumption of advancement），该物业会被推定为是预付予法定拥有人的财产。在这类情况下，法律会假定该物业是给予妻子／子女的馈赠，因此，物业的法定及实益拥有人均为妻子／子女。遇有争议，则由实际支付楼价的人去推翻此项推定。

以下Wong Chim Ying v Cheng Kam Wing [1991] 2 HKLR 253一案，清楚说明了归复信托推定及预付财产推定是如何操作的。

案情

丈夫以妻子一人的名义购买了一个住宅单位，楼价仅由丈夫支付，夫妇与两名儿子一同居于该单位。后来妻子在未经丈夫同意下将单位售予另一名买家（「后来买家」）。

争论点

此案的争议在于，第一，丈夫是否拥有该单位的实益权益；第二，如有，此项实益权益是否比后来买家的权益优先；第三，后来买家可否把丈夫逐离单位。

法院裁决

原讼法庭和上诉法庭均裁定，丈夫因为支付了楼价而在该单位拥有实益权益。丈夫解释，他只是为了方便才以妻子的名义购买单位，从而证明他无意将物业馈赠予妻子，成功推翻了预付财产推定。

法院表示，后来买家被推定为知道丈夫在该物业拥有权益，丈夫的权益较后来买家的权益优先。法院总结：丈夫凭借归复信托而在该物业拥有实益权益，后来买家不可把他逐离单位。

居屋单位限制

但归复信托推定有其限制。《房屋条例》（香港法例第283章）第17B条关于禁止非法让与居者有其屋计划单位的条文订明，即使购买居屋单位的资金来自户主的家人，该名家人亦不可凭借归复信托而拥有实益权益，这类家人之间的安排在法律上是无效的，亦是不能执行的。最近上诉法庭在卓树贤 诉 叶素云与罗竞辉 CACV 163/2009一案的裁决，正好说明此项原则，有关该案的详细讨论，可参阅本所2012年3月份的文章。

给买家的意见

实际支付楼价的人士虽然可凭借归复信托确立其于物业的实益权益，但上述的预付财产推定及居屋单位限制仍对实际支付楼价的人士构成一定风险。因此，如果买家以他人名义购买物业，则应要求法定拥有人订立明文信托，清楚注明法定拥有人只是受托持有物业，以更有效地保障自己的权益。应注意，根据《物业转易及财产条例》第5(1)(b) 条，信托声明必须经授予人签署书面文件或以其遗嘱证明。

实际支付楼价的人士亦应在土地注册处登记信托文件，以进一步保障自己的实益权益，避免被不知情而付出有值代价的后来买家推翻其权利。