简介

立法会在2010年4月21日就《2010年拨款条例草案》（即2010至2011年度财政预算案）进行二读辩论，当时财政司司长曾俊华建议，就未建成一手私人住宅物业（楼花）的销售推出9项附加措施（「九招」）。

运输及房屋局局长郑汝桦亦于同日宣布，推出12项加强规管示范单位的措施（「十二式」）。

因应上述建议，香港地产建设商会（「商会」）于2010年6月1日公布《未建成一手私人住宅物业的销售说明指引》(“Guidelines for Sales Description of Uncompleted Residential Properties”)（《售楼指引》），以提高销售未建成一手私人住宅物业的资讯透明度。

本文将会简要说明上述九招十二式的内容。

财政司司长提出的九招

1.                  发展商在销售所有未建成及已建成一手私人住宅物业时均须遵守商会的售楼指引；

2.                  发展商须在公布5日内的成交资料时，同时披露当中涉及发展商的董事局成员以及其直系亲属的交易（注：如某项交易涉及发展商的董事局成员以及其直系亲属，则须于签订临时买卖协议后5个工作日内披露有关交易）；

3.                  如提供示范单位，示范单位须符合一系列的规格要求，包括必须提供最少一个在间隔、装修用料以及附送的设备上完全与交楼标准一致的示范单位；

4.                  首张价单须包括更多单位。小型发展项目(即涉及少于100个单位) 须最少提供30个单位或可供出售单位的30%，两者以较多者为准；而大型发展项目(即涉及100个或多于100个单位)则须最少提供50个单位或可供出售单位的50%，两者以较多者为准。

5.                  把目前只须于开售前24小时向公众提供售楼说明书的要求，提高至须于开售前7日向公众提供售楼说明书；

6.                  发展商在出售任何数目的单位予任何人士时，必须于最少3日前公布有关价单；

7.                  楼盘的宣传物品须清晰地提供有关楼盘座落的地区及地址；

8.                  发展商须同步在其网页上载售楼说明书及所有价单；及

9.                  发展商在销售一手住宅现楼时，须在楼盘内提供实地单位供公众参观。

「十二式」加强规管措施

1.                  示范单位的大小／尺寸须与核准建筑图则及售楼说明书订明或描述的大小／尺寸完全相同。

2.                  示范单位须在当眼处张贴平面图／图则，展示单位所有主要尺寸及标明比例。 

3.                  示范单位须展示围墙或边界墙。

4.                  发展商须提供最少一个展示实际交楼状况的示范单位（即：清水房）。

5.              示范单位如拆除了非结构内墙或间隔，则须在地面用实线明显标示有关的非结构内墙或间隔的确实位置及阔度。

6.                单位内如有任何窗台、冷气机房、露台及工作平台，均须在示范单位展示。

7.              示范单位须设有天花板。示范单位的高度须相等于或不高于有关核准图则及售楼说明书订明或描述的高度。如因环境所限，以致示范单位的高度较实际单位的高度为矮，则须在示范单位当眼处张贴显眼的告示，说明两者高度的差别。

8.                  示范单位须装上大门。示范单位的其他房门即使不装上，仍须安装门框。

9.                  示范单位采用的室内装修用料，须与买卖协议及售楼说明书订明或描述的完全相同。

10.             在示范单位内展示并且将于交楼时实际赠送予买家的物品（例如电器），须清楚标明。

11.             发展商须向商会提交经认可人士签署，证明示范单位外墙周界与建成单位的外墙周界完全相同的证明书，以作纪录。如有潜在买家要求查阅，商会应容许查阅。

12.             发展商须容许参观者在示范单位内量度尺寸、拍照及录影。

评论

商会大致上根据政府建议的九招编制了《售楼指引》，但同时提出了若干修改，而且上述九招并非一刀切适用于所有未建成一手私人住宅物业。

首先，第四招（规定首张价单须包括的最少单位数目）并不适用于在公契中被归类为「洋房」的物业的销售。

此外，对于以下种类的未建成一手私人住宅物业，只有第二招（规定于5日内公布成交资料）适用，其余八招并不适用：

(1)          将未建成的一手私人住宅物业，在单一宗交易中整幢出售予单一买家（即：将楼盘的某一期的任何楼宇，在单一交易中整幢出售予单一买家）；

(2)          将在公契中被归类为「洋房」的未建成一手私人楼盘，在单一交易中整批出售予单一买家（即：在单一交易中将楼盘中的所有洋房出售予单一买家）；及 

(3)          将未建成的一手私人住宅物业（包括「洋房」）以公开拍卖或公开招标方式出售（即：以公开拍卖或公开招标方式，将楼盘内的任何个别单位／洋房出售予任何个人或公司）。

然而，商会在《售楼指引》中清楚表明，物业在整幢出售后，若当中的单位其后在市场上转售予个别买家，转售交易中的卖家须在适用的情况下遵守全部九招。商会要求整幢物业买卖交易的买家就此签署一份承诺书。

另外，运输及房屋局局长建议的十二式已纳入为《售楼指引》的附录B。

总结

《售楼指引》在2010年6月1日落实后，地产发展商须遵守更多公布规定。《售楼指引》的内容大致上与政府的建议相同，为有意购买未建成住宅物业的人士提供更佳的保障，可避免误导性的销售手法及营销资讯。