本月初，土瓜湾一幢五十年楼龄的楼宇有石屎剥落，击中一名途人的头部。尤幸该名途人伤势不重，但事件再次引起社会对楼宇维修（特别是旧楼）的关注。肇事大厦既无成立业主立案法团（「法团」），也没有购买第三者风险保险，大厦业主该为伤者只受轻伤感到庆幸，因为假如伤者伤势严重或因此致命，业主可能须共同分担巨额赔偿。

这宗意外正好反映为楼宇购买第三者风险保险的需要。而随着在2011年1月1日生效的《建筑物管理（第三者风险保险）规例》（「该规例」），购买第三者风险保险将成为法团的法定责任。

该规例

《建筑物管理条例》新增的第28条及该规例将于2011年1月1日生效，根据规定，法团必须安排就楼宇公用部分及法团的物业购买第三者风险保险，并维持保单有效。

保险范围及最低保额

保险范围须包括法团就大厦公用部分（例如外墙、通道、走廊、楼梯、天台、升降机等）及法团物业导致第三者伤亡而产生的所有法律责任。每份保单须就每宗事故提供最少1,000万元的保额。

法律责任

假如法团未能依照上述规定安排购买第三者风险保险，管理委员会的每名委员均属触犯罪行，一经定罪，最高可被罚款50,000元。

违例建筑工程（「僭建物」）

保险公司可能不愿意对有僭建物的楼宇承保。正因如此，小部分法团至今仍无法为楼宇购买第三者风险保险。然而，假如这些僭建物在楼宇没有第三者风险保险的时候造成意外，法团或业主则须承担所有民事责任；此外，管理委员会的每名委员亦可能被罚款最高50,000元。因此，如果楼宇有任何僭建物，为了第三者及法团本身着想，法团除了应履行购买第三者风险保险的法定责任外，也应该执行大厦公契的规定，清拆僭建物或恢复楼宇原状。

通知业主及土地注册处

保单发出后，法团应发出注明保单详情的保险通告，并于保单有效期间一直张贴通告在楼宇的当眼位置。管理委员会的秘书亦须于保单发出后28日内，向土地注册处提交注明保单详情的通告。

第三者风险保险的重要性

事实上，购买第三者风险保险的重要性，并不止于遵守该规例订明的法定责任。第三者风险保险能保障法团就楼宇公用部分造成的意外所产生的民事责任，从而确保业主及第三者获得更大保障。一旦有意外发生，亦可减少业主面对的风险。

在1994年的添喜大厦惨剧中，楼宇的檐篷倒塌，夺去了一名途人的性命及导致13人受伤，法庭最后裁定所有受害人合共获赔偿3,300万元。由于肇事大厦并无购买第三者风险保险，管理公司及业主等有关人士须共同分担3,300万元的赔偿及大部分讼费。案件一直至2005年才完全结束，期间部分有关人士更被逼宣布破产，而最终每名业主（包括在意外后才买入单位的业主）大约须分担20至30万元的赔偿责任。

有时候，即使法团已尽责地妥善管理及保养楼宇，但意外仍不免发生。第三者风险保险的重要之处在于一旦发生意外时，能减轻法团及业主的责任。从添喜大厦案件可见，此责任可能涉及极为高昂的赔偿金额，第三者风险保险的重要性不言而喻。

总结

法团不但有责任妥善管理及保养楼宇，而且应就法团在意外发生时的民事责任购买保险，两者皆同样重要。

已经购买第三者风险保险的法团及业主，应确保保单有效，以及保障范围及保额等细节符合该规例的要求。尚未购买第三者风险保险的，则应立即行动，如有需要，可向民政事务总署及分区民政事务处求助。

有意置业的人士亦必须确定楼宇是否已购买第三者风险保险，以及有关物业有否任何待决／未了结的法律诉讼。

如果你的楼宇还未购买保险，就应立即行动！