在寸金尺土的香港，如果说，你只要占据别人的土地或物业若干时间，就可以不费分文获得别人的土地或物业，你能想象吗？在「逆权侵占」（adverse possession）的法律原则下，这是有可能发生的。

最近在Lam Che v Foung Sheu Kwun [2010] HKCU 1737 一案中，法院裁定，租客（「原告人」）占用了有关物业26年，现可以凭着逆权侵占的原则，从业主（「被告人」）取得物业的业权，拥有现值约260万元的物业，实在是一份大礼！

案件背景

原告人在1976年与被告人订立了口头租约，租住一个位于土瓜湾的单位。最初11年，被告人一直亲自前往单位收租，但自1984年起再无出现。

原告人曾尝试寻找被告人，但遍寻不获，于是继续居于该单位，幷开始支付差饷及其他与单位有关的费用，甚至加入大厦的业主管理委员会。基于上述情况，法院信纳原告人已将物业视为其本人的物业，又信纳原告人已采取一切合理步骤尝试通知被告人有关法律程序，因此法院宣布，根据逆权侵占的原则及《时效条例》第17条，被告人在该物业的业权已终绝，原告人成为物业的业主。

何谓「逆权侵占」？本文将会简单解释这个法律原则及在香港的应用情况。

逆权侵占的原则

逆权侵占（或逆权管有）是一个可以令物业／土地拥有权转变的过程。凭借《时效条例》，物业／土地的侵占人如能证明他已连续侵占物业／土地达到法定的时间，而侵占的方式与真正业主的权利有所抵触，侵占人便能获得物业／土地的业权。逆权侵占主要由三项元素构成：

1.                 连续侵占足够的时间

如果侵占人连续侵占土地的时间达到或超过法定的时限，业主的业权及权利便会根据《时效条例》终绝，因为《时效条例》会禁止业主采取法律行动向侵占人收回土地。

如属政府土地，连续侵占的时间须达60年，私人土地／物业则须达12年（注：如果在1991年7月1日之开始侵占，则须连续侵占达20年）。

2.                 相逆于业主的独有及实质侵占

侵占人必须以行为证明他事实上侵占土地，换言之，侵占人必须如同业主一样，按照土地的性质、位置及通常用途，实质使用该土地。这种使用方式必须是独有而相逆于业主的，亦即有关用途未经业主准许，幷且摒除业主享用土地的一切可能性。故此，在业主准许下或根据有效租约／特许协议而占用土地，并不会被视为「相逆」。

过往案例显示，侵占人或可透过在土地上加设围栏、建筑、耕作、停泊车辆或将物业上锁，以证明独有而相逆的侵占。至于需要侵占至甚么程度才可宣称拥有土地，则视乎案情而定，尤其是土地的性质及通常用途。

3.                 有侵占的意图

侵占人也必须证明其有意排除所有其他人（包括业主）侵占有关土地。这种意图法院可以从侵占人的行为推断出来。

如果侵占人的某些行为明确或隐含地承认了业主的业权，法院就不会推断侵占人有侵占的意图。这些行为包括：临时使用土地直至被阻止；代表业主采取任何行动，及有意在业主要求时缴交租金。

逆权侵占与租约

如上文所述，在有效租约下的占用并不属于「相逆」性质。逆权侵占的时间只会从租约终止、但租客未经业主准许继续占据物业之时开始计算。因此，为免遇到逆权侵占申索，业主应避免租客在租约终止后继续使用或占用其物业。

香港的逆权侵占

逆权侵占的原则不但适用于侵占人占据楼房的典型情况，也适用于土地界线纠纷及相连土地据用（encroachment）。事实上，很多逆权侵占的申索都涉及大埔及元朗等土地界线不清晰的新界土地。

总结

要成功申索逆权侵占，需要符合的条件远不止于单单侵占土地一段时间。事实上，Lam Che一案是比较特殊的例子，原告人应该庆幸自己得到这份「厚礼」。

另一方面，业主应该保障自己的物业，避免任何未经授权的使用或占用，以免因逆权侵占申索而丧失业权。