简介

止赎权（foreclosure）是一种由来已久的补救方法，持有抵押品的贷款人可在借款人违约的情况下行使止赎权，以成为抵押品的绝对拥有人。虽然止赎权并非如今最常用的补救方法，但仍有贷款人透过止赎权来强制执行其权利。在本文中，我们将概述这种古老的强制执行方法。

一般原则

实际上，贷款人可透过止赎权取得抵押品（通常是房地产、股票、船只等资产），并将之转换为贷款人的资产。如果申请成功并获法院发出绝对止赎令，贷款人便能够犹如绝对及实益拥有人一样处置有关抵押品。

绝对止赎令有两方面的法律效力：(a) 消除按揭人赎回抵押品的衡平法权利，其后贷款人将成为相关抵押品的绝对拥有人；及 (b) 终止按揭人向贷款人作出偿还尚欠贷款的个人承诺。

适用法律

香港法例第 219 章《物业转易及财产条例》第 53(2) 条订明了止赎令的效力：

「(2) 凡承按人获颁一项绝对止赎令，除非该项命令另有规定，否则须具有以下的效用：

(a)     将按揭人就按揭土地享有的产业权转让予承按人，但须受相对于有关按揭具优先权的任何其他按揭规限，而承按人是根据该有关按揭而获颁止赎令的；及

(b)     该土地的有关按揭及任何其后的按揭均获解除，而承按人是根据该有关按揭而获颁止赎令的。」

程序规则

申请止赎令的程序规则载于香港法例第4A章《高等法院规则》（或第336H章《区域法院规则》）第88号命令。法院会首先发出暂准止赎令，指示申请人计算偿还按揭债务及赎回按揭所需的金额。然后，法院会指定按揭人（或在赎回权益中享有利益的任何其他人）偿还该债务的期限。如果按揭人在指定时间内支付了赎回所需的金额，暂准命令将予解除，否则暂准命令将变为绝对命令。在暂准止赎令变为绝对止赎令之前，按揭人仍有权赎回抵押品。

搁置绝对止赎令

法院在其认为公平的情况下，可以搁置绝对止赎令。

在 Campbell v Holyland (1877) 7 Ch D 166 一案中，Jessel M.R. 列出了法院在判断是否应行使司法酌情权搁置绝对止赎令时的若干原则（该等原则亦于 Hang Seng Bank Ltd v Mee Cheong Investment Co Ltd [1970] HKLR 94 一案中被引用并获法院认同）：

1.      按揭人须迅速采取行动：按揭人是否已迅速采取行动是一个事实问题，取决于财产的性质、涉及的金额以及是否有任何意外事件导致无法赎回；

2.      按揭的金额相对于财产的价值：例如，相比财产价值与按揭债务金额相称的情况，如果某项贵重财产以远低于其价值的金额按揭，法院会较为宽容地对待寻求赎回该财产的按揭人；及

3.      对按揭人而言可能具有特殊价值的财产：例如家族财产。

上述第一项原则进一步体现于 Frencher Ltd and Another v The Bank of East Asia Ltd. and Others [1995] HKCFI 426 一案。在该案中，由于当时市道不景，按揭人多年来没有采取任何行动，直至市道复苏后，按揭人才提出搁置绝对止赎令的申请。法院认为：

「42. …. 所有人都静候时机，没有采取行动。当市道复苏后，[按揭人] 感到兴趣，故说服破产管理署将这宗案件委托给他，他希望从自己及其公司的不作为中获益。经分析，本席认为这项申索与衡平法院透过允许搁置绝对止赎令来保护的申索类别背道而驰。这项申索毫无理据，纯属商业投机。」

因此，法院驳回搁置绝对止赎令的申请。

要点

由于按揭人有可能申请搁置止赎令，因此止赎令对于贷款人来说并非表面看来那么吸引的补救方法。在关于止赎权的法律原则有进一步发展之前，这种补救方法在可见的将来未必会受到贷款人广泛采用。