简介
在物业买卖中，买卖协议通常会提述物业所在地段的不分割份数数目和物业的地址，来描述双方买卖的物业。Yes Profit Investment Ltd v Mainly Tone Co Ltd HCA 2656/2008一案说明，卖方应清楚界定出售物业的界线以保障自己的利益，否则可能被视为并不拥有其同意出售物业的部分业权，导致交易告吹。

背景
原告人（买方）根据一份日期为2007年5月4日的临时买卖协议（「临时协议」），同意向被告人（卖方）购买一项物业。在临时协议中，该物业被描述为「九龙吴松街186-194号、柯士甸道55-63、67-73号幸运大厦（柯士甸道55号）地下1号铺（「该物业」）。临时协议随附一份标明「仅供识别」的图则，当中包括幸运大厦「地下」的图则（「地下图则」），其中一个标明「1」的长方形范围（「1号铺」）涂上阴影。

于2007年5月18日，双方订立了一份正式买卖协议（「正式协议」），当中描述双方买卖的事物为有关地段及大厦的不分割份数若干数目，连同持有、使用、占用及享用「该大厦地下（柯士甸道55号）整个1号铺」的单独及独家权利及特权。正式协议并无随附或提述任何图则来进一步划定所买卖物业的确切界线。

正式协议第8条规定，卖方须给予买方该物业的妥善业权。而正式协议第10(1) 条规定，任何就业权或其他事宜提出的查询或反对，必须在买方律师收到业权契据后7个工作日内以书面形式交付到卖方律师，否则买方被视为放弃查询或反对。

双方对于以下事项并无争议：(i) 1号铺建造了一个洗手间；及 (ii) 1号铺有一个高架地台（「该地台」），而其中一部分超越正式协议所述地段的界线，占据了官地。

在成交日期2007年8月16日之前不久，即2007年7月30日及8月15日，买方律师提出了两项业权查询：

1.         索取证据证明1号铺的洗手间是获有关部门批准的改建工程；及

2.         要求澄清占据官地的该地台是否僭建工程，及是否可被政府采取执法行动。

卖方律师根据正式协议第10(1) 条答复，表示这两项新的业权查询在时限过后才提出，因此买方被视为已放弃这两项查询。

买方没有在2007年8月16日完成交易，卖方终止正式协议，并没收买方已付的初始订金及进一步订金。

买方提出诉讼，向卖方讨回初始订金及进一步订金，并就交易损失追讨损害赔偿。卖方则向买方反申索，要求 (i) 宣布买方不当地悔约及卖方有权没收订金；及 (ii) 损害赔偿。

卖方业权因占据官地而有缺陷
本案第一个争论点是，占据官地的范围是否卖方在正式协议下同意出售的物业的一部分。买方认为占据官地范围是正式协议所指的该物业的一部分；但卖方则表示其同意出售的该物业，是临时协议随附的地下图则中有阴影的范围（即1号铺），并不包括占据官地的范围。

法院注意到，临时协议和正式协议均没有清楚界定该物业的实体界线。虽然临时协议随附的地下图则识别了1号铺，但地下图则注明「仅供识别」，因此不能被视为订明了该物业的确切界线。至于正式协议，法院认为单从正式协议的条款及条文，不可能知道卖方同意向买方出售的物业的实体界线。

在此情况下，法院认为可允许从周围的客观情况判断双方对于临时协议及正式协议所述的「1号铺」或「整个1号铺」范围的原意。法院认为最重要的周围环境，是该地台看来是从1号铺室内延伸出来的同一接连地板，构成1号铺的组成部分。一名客观的旁观者很自然会把该地台视为1号铺的组成部分。因此法院裁定，在临时协议或正式协议没有界定该物业的实体界线的情况下，客观地确定的双方意愿，明显是「1号铺」或「整个1号铺」应包括该地台所占的全部范围。由于该地台占据了官地，卖方并不拥有其于正式协议同意出售的物业的部分业权，因此卖方在该物业的业权是有缺陷的。

买方有权就该地台提出业权查询
法律上，如属以下情况，买方在时限过后仍有权后就业权提出查询或反对：(i) 触及业权的根本；及 (ii) 即使买方尽了应尽的努力，亦不能发现业权缺陷（Lucky Dragon Corp Ltd v Speedy Vantage Ltd [2009] 5 HKLRD 501）。

如上所述，买方并不拥有该物业占据官地部分的业权，而且占据官地的面积相对于1号铺的面积不小，因此法院裁定，本案中就占据官地而提出的业权查询触及业权的根本。

此外，法院认为本案中的占据官地情况，并非买方尽了应尽的努力就能发现的，因为该大厦其他地下店铺亦有类似的占据情况，看来没有任何事情会令买方警惕有占据官地的问题，因此买方有权在时限过后就占据官地问题提出业权查询。由于卖方没有妥当答复查询，买方有权拒绝成交。

买方就洗手间提出的业权查询
虽然法院就占据官地问题的业权查询作出裁断后，已无需处理关于洗手间的问题，但为完整起见，法院仍阐明对于买方就洗手间提出的业权查询的观点。法院认为，买方就洗手间提出的业权查询，严格来说是一项业权缺陷，因为：

1.         该洗手间并无窗或灯笼式天窗，违反《建筑物（规划）规例》（香港法例第123F章）。此外，洗手间连接坐厕和沙井的污水管需切开地梁来铺设，涉及大厦结构，必须获建筑事务监督批准，不可能是《建筑物条例》（香港法例第123章）下的获豁免工程。

2.         虽然建筑事务监督采取执法行动的风险不高，但这个风险并非虚无飘渺的。

不过，这项业权缺陷并不触及业权的根本，因为要拆除洗手间和排水管道、把1号铺恢复原状并不太困难，费用亦不太高。此外，法院认为要是买方尽了应尽的努力，本应可更早发现业权缺陷，因为临时协议随附的地下图则并无显示1号铺当时有任何洗手间，这与买方基于在签署临时协议后不久收到的该物业续租协议的理解不符。

根据正式协议第10(1) 条，买方被视为豁免该洗手间引起的业权缺陷，因此不能以此为拒绝成交的借口。

买方可获得的济助
由于卖方同意出售的物业因占据官地而有业权缺陷，买方有权 (i) 拒绝成交，及 (ii) 讨回初始订金及进一步订金。但买方不能就交易损失获得损害赔偿，因为买方未能以「衡量相对可能性」的标准证明该物业于2007年8月16日的公开市场价格高于正式协议订明的成交价。

总结
从本案可见，在某些情况下（例如本案的情况），单靠文字描述双方买卖的物业未必足够。为免产生歧义，双方可利用图则（清楚划定物业的界线）来识别和进一步界定该物业，并把图则随附于买卖协议，藉以划定物业的界线。

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