业主立案法团（「法团」）有责任及权力清拆建筑物的僭建工程，在The Incorporated Owner of Beaulieu Peninsula v Perfect China International Limited LDBM 96 of 2011一案中，土地审裁处审视了法团在执行公契方面的责任范围。

本案的答辩人是蟠龙半岛（「该屋苑」）第31座的业主，他对法团提出反申索，指法团违反在公契下的责任，未有采取合理行动清拆其隔邻第30座的僭建工程。

法团的法律责任
根据《建筑物管理条例》（「该条例」）第18(1)(c) 条，法团有责任采取一切合理必需的措施，以执行公契载明有关建筑物的控制、管理、行政事宜的责任。该屋苑的公契规定，法团有权力及责任作出一切合理必需的行为，以确保各业主遵守政府官契。法团获公契赋予权力，可清拆及采取法律行动以清拆该屋苑内的任何僭建工程。另一方面，法团亦有责任采取必需步骤，以执行公契的条款。

有关僭建工程
审裁处判词指出第30座的僭建工程包括花园地下的附加构筑物、一楼的扩建、第30与31座之间的花园的高墙连防盗铁栏，以及在花园西南面沿斜坡延伸至海边的挡土墙、平台及楼梯等石屎结构。

法团采取的行动
自2010年起，第31座的业主多次透过电话、会面及发律师信向法团投诉该等僭建工程。法团主要采取了三类行动以回应第31座业主的投诉：(1) 为第30与31座业主进行联络工作，(2) 向第30座业主要求入内视察僭建工程，及 (3) 与屋宇署跟进。法团决定只去信通知屋宇署有关僭建工程，而不对第30座采取执行公契的行动。法团的管理委员会通过决议，留待屋宇署跟进第30座的僭建工程。

屋宇署的行动
屋宇署尝试视察第30座，但无法入内。因此，屋宇署只能在2011年10月3 就第30座屋前的可见僭建工程发出清拆令（「清拆令」），第30座的业主就清拆令提出上诉。答辩人指，他向法团提出的投诉同时包括第30座屋前及屋后的僭建工程，但清拆令并未包括第30座屋后的僭建工程，因此法团采取的行动，并未解除法团在公契下妥当管理屋苑的责任。

法团的责任范围有多大？
法团一旦发现任何业主违反公契，法团不但有权利、而且有责任务求执行公契的规定（The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor v Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd [1995] 2 HKC 11，第13页）。这是一项清晰的责任，法团不能在业主会议或管理委员会会议通过凌驾这项责任的决议案（Sunbeam Investments Ltd v The Incorporated Owners of Villa Veneto LDBM 175/2009，第16段）。法团在公契下的整体责任是「妥当管理」，这牵涉作出管理人在有关情况下须作出的所有合理事情（Lo Yuk Chu v Hang Yick Properties Management Ltd[1996] 4 HKC 278）。只要法团在有关情况下已合理行事，以妥当管理该屋苑，便没有违反公契（李月明 v 秀企业有限公司 LDBM 452/2007，第12段）。

法团已合理行事吗？
土地审裁处很快得出结论，认为法团并未作出在有关情况下合理必需的事情，就第30座的僭建工程履行法团在公契及《建筑物管理条例》下的责任。法团进行的联络工作不算是执行公契的行动，而要求视察第30座亦只是在采取进一步行动前确定答辩人的投诉成立的步骤。由于该等僭建工程十分明显，未能进入第30座视察并不构成不采取行动的理由。

审裁处亦裁定，法团不自行采取法律行动，而把执行公契清拆僭建工程一事留待屋宇署处理，是不合理的做法。法团不能倚赖清拆令及等待屋宇署对僭建工程采取行动，因为清拆令的范围并不包括第30座屋后的僭建工程，而且屋宇署就是否采取行动的决定，并非法团不自行采取行动的有效理由。屋宇署与法团是基于不同考虑因素而行事的，例如屋宇署在决定是否采取行动时，不会考虑公契的规定。因此，土地审裁处命令法团对第30座的业主采取即时行动（包括法律行动），以清拆僭建工程。

总结
法团在考虑就僭建工程提出法律诉讼时，往往要顾及资金问题，这是可以理解的。但法团不应忽视未有确保遵守公契条款以致违反责任的风险，尤其是必须因应情况行使法团在公契下的权力，不应只等待政府部门采取行动。

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