背景

香港法例第545章《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（《强拍条例》）为香港提供了一个法定机制，容许一地段的大份数业主为进行重建而向土地审裁处申请强制售卖该地段。《强拍条例》旨在减少发展商在收购业权时面对小份数业主索价过高或不知所终等困难，从而加快重建残旧楼宇。

在Pacific Crown Enterprises Ltd v Man Yu On LDCS 32000/2011一案中，申请人百冠企业有限公司是有关地段的大份数业主，它对小份数业主提出强制售卖土地的申请（「主要申请」）。泰怡国际有限公司（以新国华肉食公司之名营业）（「泰怡」）是该地段上两项物业的租客，它申请成为主要申请的答辩人之一。

程序问题

向土地审裁处申请强制售卖土地主要涉及四个阶段：(i) 申请；(ii) 土地审裁处的裁决；(iii) 售卖；及 (iv) 摊分及运用出售所得款项。

(i) 申请

在第一阶段，持有有关地段不少于90% 不分割份数的大份数业主，可申请强制售卖该地段。但以下三类地段的强制售卖门坎，则自2010年4月1日起减至80%：

1.有关地段上每个单位均占该地段的不分割份数10% 以上；

2.有关地段上的每所建筑物，在申请日期之前楼龄均达 50 年或以上；及

3.有关地段并非位于工业地带，而地段上的每所建筑物，均属在申请日期之前楼龄达 30 年或以上的工业建筑物。

(ii) 土地审裁处的裁决

在第二阶段，土地审裁处会就地段内任何个别单位的估值争议作出裁决。在发出强制售卖令前，土地审裁处必须认为有关地段的重建有充份合理的理由，而且大份数业主已采取合理步骤，以收购该地段的所有不分割份数。

(iii) 售卖

在第三阶段，该地段会以价高者得的形式公开拍卖，但成交价须高于土地审裁处批准的底价。

(iv) 摊分及运用出售所得款项

在第四阶段，在扣除销售开支及法律费用后，受托人会将出售地段所得款项按比例向大份数及小份数业主摊分及分配。

有关强制售卖申请程序的详情，请参阅我们2010年5月份的通讯。

租客的定位

在Pacific Crown Enterprises Ltd一案中，土地审裁处裁定，泰怡无权以租客身分参与主要申请的程序，因为租客并无拥有地段的不分割份数，仅在租赁物业中拥有有限权益，所以租客不应干涉整个地段的重建。此外，由于租客并非大份数业主提出收购的对象，因此无从判断大份数业主是否已采取合理步骤以收购地段。因此，纯属租客身分的泰怡不应获准加入主要申请。

反而，泰怡仅可提出「关连申请」。因土地审裁处发出强制售卖令将地段出售后，所有在该地段上的租约将实时终止。由于租客在过程中明显会遇到若干不便，因此土地审裁处有权根据《强拍条例》第8(1)(b) 条，颁令租客就其租约被终止获得补偿。土地审裁处在有关颁令前会考虑租客的申述。因此，如租客希望就其获得的补偿作出申述，则应提出关连申请。租客将从出售地段所得的款项中获支付补偿。

总结

大份数业主向土地审裁处申请强制售卖土地时，租客无权加入主要申请，但租客可提出关连申请，就其获得的补偿作出申述。