简介

居者有其屋计划（「居屋」或「计划」）单位是政府以大幅折扣向合资格的等收入人士出售的资助房屋。由于计划主要目的是协助合资格买家自置居所，因此设有若干禁止让与或放弃管有的限制，防止买家以低于市价买入后在未获授权下迅速转售或转让图利，这些限制载于《房屋条例》（香港法例第283章）的附表及第17B及27A条。附表列明限制未经授权出售或让与居屋单位的条款及条件；第17B条规定任何未经授权的出售或让与，均属无效；第27A条则订明，如任何人看来违反第17B条规定未经授权让与居屋单位，即触犯刑事罪行，可被判罚款港币500,000元及监禁一年。

近期案件

最近在Cheuk Shu Yin v Yip So Wan and Another FACV 9/2011一案中，终审法院须处理Lam Wa v Chu Yuen Lun Garmen FACV 11/2011及Cheuk Shu Yin v Yip So Wan and Lo King Fai FACV 9/2011两宗上诉案件提出的争论点：为合资格人士购买的居屋单位付出买价的非合资格人士，是否享有该单位的实益权益？下级法院在Cheuk Shu Yin v Yip So Wan and Another一案的裁决，详见2012年3月份的通讯。在两宗案件中，原告人均为被告人的家人，按照家人之间的财务安排，为以被告人名义购买的居屋单位付出大部分的买价，因此认为自己是实益拥有人。

下级法院的裁决

两宗案件的原审法官均裁定，原告人由于提供了居屋单位的部分买价，因此享有实益权益。这项实益权益并非由于被告人的主动行为而形成，而是由于法律的施行而形成，因此被告人并无作出「让与」。然而，上诉法院推翻了原审裁决，认为被告人在作出家人之间的资金安排及允许原告人在居屋单位居住时，已主动作出了行为。

终审法院的裁决

在没有相反证据的情况下，任何人若支付物业的全部或部分买价，法律会假定该人享有物业的归复信托，或假定双方的共同意向是提供资金者应享有物业的实益权益。终审法院须审理的问题是：藉由共同意向推定信托（common intention constructive trust）或归复信托（resulting trust）就支付全部或部分买价人士（法定受让人以外）默示形成的实益权益，是否第17B条所禁止的「让与」？终审法院认为，附表及第17B及27A条所禁止的让与，是指业主将其于单位的权利或权益转移或剥离，必须涉及业主主动作出行为。「让与」是一名在物业拥有权益的人把其全部或部分权益转移他人的法律行为，而他人藉由归复信托或共同意向推定信托享有实益权益，并非第17B条所指的「让与」。

终审法院指出，不合资格人士在居屋单位享有实益权益，不造成滥用居屋投机。与正常信托情况不同，这类实益拥有人不能在限制期内以正常方法，透过转让、出售或出租物业而实现其于物业中的权益价值，亦不能干涉合资格买家（同样是单位的合法拥有人）在该居屋单位居住。

由于香港的物业市场瞬息万变，物业价格可升可跌，终审法院认为，为居屋单位支付买价并非吸引的商业投资，因为这笔资金会在最少5年禁售期内被锁定。从过往案例可见，只有家人会愿意付出物业买价。

终审法院认为，假如支付买价的人士不但不能获得预期的实益权益，还要因为作出别人眼中属正常及慷慨的事情而可能面临刑事责任，则太过不公平。

上诉得直

因此，案件在终审法院上诉得直，法院恢复原审法官的裁决，宣布原告人为居屋单位的实益拥有人，而被告人是受托人。

总结

在本案中，终审法院清楚指出，假如家人提供或付出了居屋单位的买价，即使他并非合资格买家，仍可享有实益权益。这个裁决看来与居屋计划只限若干入息水平以下的人士购买的原则不太一致。