你可能以为两个相连单位之间的墙壁，当然是一半厚度属于一边单位的业主、另一半厚度属于另一边单位的业主？可是香港法院告诉我们，实情未必如此。

我们在2010年1月份的通讯「打通相连单位的法律风险」一文讨论过，将两个相连住宅单位之间的间隔墙（「间隔墙」）拆除，打通成一个单位的法律风险。在本文中，我们会就上诉法院最近一宗案件再次探讨这个问题。

案件背景

在Incorporated Owners of Westlands Garden v Oey Chiou Ling and Wong Fung Ling (CACV 155/2010) 一案中，上诉人是拥有两个相连住宅单位的两姊妹，她们希望将两个单位之间的间隔墙拆除，打通成一个大单位。土地审裁处在原审时裁定，间隔墙是大厦的公用部分，因此她们无权拆除。她们提出上诉。上诉法院认为，将两个住宅单位打通，在香港是常见的做法。法院采取考虑实际情况及条文宗旨的原则解释公契（「公契」）及转让契，推翻土地审裁处的决定，裁定就所有目的及宗旨而言，间隔墙是供两个单位业主单独使用的，并裁定间隔墙由两个相连单位的业主（即该两姊妹）「共同拥有」。

公用部分

大厦的公用部分是指并非供一个单位业主单独使用，而是供整幢大厦的业主共同使用的部分。要确定单位的某部分是否公用部分，我们须仔细审阅 (i) 单位的转让契；(ii) 公契；及 (iii) 《建筑物管理条例》（香港法例第344章）附表1列出可能属于公用的部分。

本案的难题在于公契并无界定甚么是公用部分，而有关单位的转让契亦无明确提及间隔墙。法院认为「边界墙」的定义并不包括间隔墙，而《建筑物管理条例》附表1所列出的可能属于公用的部分亦不包括间隔墙。因此，法院须查考发展商与发展项目单位的首名买家（单位首份转让契及公契中所述的「首名买家」）的原意，并参照订立契据之时的全盘事实来解释。

由于首名买家是发展项目地下商铺的买家，法院认为，在订立首份转让契时，发展商应该无意将所有间隔墙纳入为公用部分，否则发展商便无法更改当时尚未落成的住宅单位的大小或间隔。因此，法院裁定间隔墙是供两个单位的业主单独使用及受用的。

结构改动

不过事情还未完结。几乎所有公契都包含一项条款，禁止业主对大厦任何部分作出结构改动，业主若违反公契规定，管理公司及／或大厦其他业主可对该名业主强制执行公契。在本案中，双方同意间隔墙并非承重墙。法院认为间隔墙与外墙不同，它并非建筑物的主体部分，并认为间隔墙与「构成睡房的内部间隔墙」类同，因此拆除间隔墙不会构成结构改动。故此上诉人并无违反公契规定，管理公司无权对她们强制执行公契。

承重墙及非承重墙

本案与我们曾经讨论过的Central Management一案不同。在Central Management案中被拆除的部分间隔墙是承重墙，列载于《建筑物管理条例》附表1，因此除非明确订明该承重墙转让予单位业主供其单独使用，否则通常会被视为大厦的公用部分。然而，本案的间隔墙并非承重墙，因此与Central Management一案的裁决有所不同。

建筑事务监督及／或管理公司批准

根据《建筑物条例》（香港法例第123章）第14及41条，除若干非结构性工程外，所有建筑工程均须得到建筑事务监督批准。业主是否得到建筑事务监督及／或管理公司的批准或许可，究竟有何重要？我们应注意，取得建筑事务监督的批准只不过是满足了《建筑物条例》的法定要求，假如像本案一样，公用部分的问题涉及法律争议，已取得建筑事务监督的批准或许可并非有效的抗辩理由。

教训

业主是否可以合法地拆除间隔墙的问题，似乎很难判断；但从上述案件及Central Management一案肯定可以得出这个结论：千万不要试图拆除任何承重墙！否则业主必定会被视为将公用部分改作自用，以及对大厦作出结构改动，同时违反《建筑物管理条例》及公契的规定。

即使间隔墙并非承重墙，但假如间隔墙是公用部分或是大厦的结构部分，业主亦不可将它拆除。因此，业主必须征询专业法律意见，以确定大厦的公用部分，并委任认可人士，以确定间隔墙是否承重墙及／或大厦的结构部分。

总结

有能力购买两个相连单位打通，建立自己的「梦想家居」，当然是值得高兴的事；但假如因此陷入漫长的官司，则美梦亦成噩梦。所以在「实现梦想」前，一定要征询专业意见！