简介

近期在Lead Traders Limited v Lucky Land Enterprise Limited and Allied Trend Corporation Limited, CACV 217/2011 and CACV 219/2011案件中，上诉法庭须裁定，就《土地（为重新发展而强制售卖）（指明较低百分比）公告》（第545A章）（「该公告」）而言，在不对该单位作任何实体划分的情况下，纯粹将一个单位的一半不分割份数转让他人，是否等于将「一个单位」分为「两个单位」，从而能避免根据该公告被强制售卖。

背景

在2010年4月1日前，欲进行重建的发展商如希望根据《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（第545章）（「该条例」）申请法院颁令强制售卖该地段余下的所有不分割份数，则必须先持有有关地段不少于90% 的不分割份数。

但在该公告于2010年4月1日生效后，只要有关地段属于该公告第4(1) 条指明的以下类别之一，上述90% 不分割份数的门槛便可降至80%：

(a)地段上每一个单位，均代表多于该地段所有不分割份数的10%；或

(b)地段上所建每所建筑物，均于有关日期之前最少50年前获发出占用许可证；或

(c)地段并非位于工业地带，而地段上所建的每所建筑物 (i) 均属工业建筑物，及 (ii) 均于有关日期之前最少30年前获发出占用许可证。

本案涉及砵兰街168号一幢六层高的楼宇（「该楼宇」），发展商申请对拥有该楼宇三楼（「该单位」）的小业主发出强制售卖令。发展商已收购了该楼宇其余五层的业权，相等于该楼宇不分割份数的83.33%，因此根据该公告订明的80% 门槛向土地审裁处申请强制售卖。然而，这名在该地段拥有余下16.67% 不分割份数的小业主，预早得悉该公告生效后自己的物业将受影响，因此他在该公告生效前约十日，即2010年3月19日，将该单位一分为二，把其中一半转让至他拥有的一间公司。

小业主表示，由于该单位已被划分为两个独立的单位，各占该地段全部不分割份数的8.33%，因此该地段不符合该公告所指的「每一个单位均代表多于该地段所有不分割份数的10%」。

小业主认为，既然该公告不适用于此地段，而发展商尚未收购达到该条例规定的90% 不分割份数，法院应驳回发展商的强制售卖令之申请。

发展商就小业主的论点提出反驳，认为小业主只是借着法律文件在形式上划分该单位。在没有任何实体构筑物将该单位一分为二的情况下，这种划分只属纸上谈兵，并非真正的划分；既没有实体上的工程，则此举并非真正划分，只是小业主试图回避该公告的规定的手法而已。

此外，发展商亦指该划分违反了该楼宇的公契及占用许可证，因此不能视之为有效。

「真正划分」的争议

土地审裁处聆讯

案件最初于2011年7月在土地审裁处聆讯，结果发展商胜诉。土地审裁处指该划分违反了公契及占用许可证之规定，因此应被视为无效；并认为假如接纳小业主的论点、接受仅借着文件在形式上划分而无须进行实质工程划分该单位，其结果将会十分荒谬。

土地审裁处又解释，小业主的做法是假划分，有违该公告的立法原意，因此「应受到本法庭的批评，不应纵容」。

上诉法庭聆讯

小业主向上诉法庭提出上诉，理由是根据该公告第2条，一个独立「单位」的界定，只在乎是否有已在土地注册处注册的任何文书把一定数目的不分割份数分配给该单位，而该公告并无提及任何实体分隔物的要求。

上诉法庭最终接纳了小业主的论点，强调公契及占用许可证与该条例无关。上诉法庭进一步指出，就该公告而言，只要有妥当签署并在土地注册处注册的文书（例如转让契），根据该公告第2条，有关划分即属有效，并已有效地将该单位分为「两个单位」。上诉法庭为此裁决提出下列两点理由：(i) 普通法中从没规定必须以实体分隔物来划分两块地段；及 (ii) 该条例理应同样适用于建筑物已被拆卸的地段，即使地段上的实体结构不复存在，业主仍被视为在该土地持有各自的不分割份数。

总结

基于上述理由，上诉法庭推翻了土地审裁处的裁决，并裁定小业主胜诉。但应注意，小业主在2010年4月1日后不能再用这个方法划分单位以防止单位被发展商申请强制售卖，因为该公告第4(2)(a) 条明文规定，80% 不分割份数的门槛同样适用于在2010年4月1日或之后划分成多个单位的物业。