引言

香港楼价高企一直是市民关注的问题，而香港楼市的发展亦一直被指为不健康。尽管政府及香港金融管理局在2011年6月分别了推出一系列压抑楼价的措施（见2011年6月份通讯），但过去多月香港各区住宅物业的价格仍屡创新高。

政府关注到上述情况，因此在2012年8月30日宣布10项增加房屋供应的短期及中期措施，为炽热的楼市降温。短期措施将于未来6至12个月实施。

短期措施

1.出售居者有其屋计划（「居屋」）的剩余单位。明年年初将出售830个未曾出售的单位，其中825个位于天水围。

2.出售「置安心」计划单位。修订「置安心」计划，由「先租后买」改为直接发售，首批1,000个位于青衣的单位将于2013年初开始推出。

3.地政总署将加快审批预售楼花的申请，目前涉及的住宅单位约9,000个，以配合市场需求。未来三至四年将供应65,000个住宅单位。

4.本年度第四季（10月至12月）的政府卖地计划，推出可兴建2,650个私人住宅单位的用地。

5.由2013年年中开始，将柴湾工业大厦改建为180个出租公屋，以配合市民对于市区一人单位及单睡房单位的急切需求。

中期措施

1.以折扣价继续出售「置安心」计划其余4,000个单位，并研究长远可持续的房屋策略，以协助「置安心」计划的受惠对象自置居所。

2.将启德发展区中预留作市区重建局「楼换楼」计划的480个单位，拨给房委会兴建居屋，预计于2017年落成。

3.将一幅位于长沙湾的休憩用地改划为住宅用地，兴建2,300个出租公屋单位。就公屋而言，政府计划在未来五年供应合共75,000个单位。

4.将36幅「政府、机构或社区」用地重新规划，以提供11,900个公营及私营住宅单位。

5.研究活化及改建工厦作住宅用途的经验，以及《建筑物条例》及其他城规法例的有关限制。

长远房屋策略检讨

政府将即时成立两级的组织架构，由运输及房屋局局长张炳良教授主持一个督导委员会（「委员会」），检讨香港的长远房屋策略，并于委员会下成立跨部门工作小组，成员包括相关的政策局及政府部门。工作小组已于2012年9月5日召开首次会议，而委员会亦已于10月15日举行首次会议，预计明年下半年发表第一份报告及谘询文件。

两幅港人港地

除了上述短期及长期措施，政府亦于2012年9月6日宣布，在启德新发展区两幅地皮试行「港人港地」政策，规定在两幅地皮建成的住宅单位只可售予香港永久性居民。两幅地皮将于2013年首季卖地，预计可提供约1,100个住宅单位，对象为香港永久性居民，但只可以个人名义持有，不可以公司名义持有，而且在首次出售后30年内亦禁止转售予非香港永久性居民。

提高额外印花税及开征买家印花税

政府在2012年10月26日进一步推出两项特别措施，以打击住宅物业市场的短期炒卖活动及稳定市场供应。第一项措施是提高额外印花税税率，并将转售限制期由两年延长至三年，在 (i) 6个月内，(ii) 6个月以上但不超过12个月内，及 (iii) 12个月以上但不超过36个月内转售住宅物业的印花税，分别提高至20%、15% 及10%。

第二项措施是开征买家印花税。香港永久性居民无须缴付此项印花税，但其他买家，包括非香港永久性居民、本地及非本地公司，则须在原有印花税上另付15% 的买家印花税，而且如在三年内转售物业，同样须支付上述的额外印花税。

收紧按揭措施

为收紧银行审批按揭的准则以减低信贷风险，香港金融管理局（「金管局」）在2012年9月14日宣布另一轮收紧按揭措施，是自2009年10月以来金管局第五次收紧按揭政策。

若按揭贷款申请人在申请按揭贷款时，已拥有或担保一个或以上未完全偿还按揭的物业，银行则须采取以下措施：

第一：以「供款与入息比率」为基础而申请的物业按揭贷款，申请人的「供款与入息比率」上限，由现时的五成下调至四成。但如申请人只有一个物业未完全偿还按揭贷款，而新申请按揭贷款的物业是自用物业或楼换楼，则不受新措施影响。

第二：如申请人以「资产水平」为基础申请新的物业按揭贷款，最高按揭成数上限从现时的四成下调一成至三成。

第三：如按揭贷款申请人的主要收入并非源自香港，适用于申请人的最高按揭成数由现时下调十个百分点，改为下调二十个百分点。

第四：所有新造按揭贷款的年期上限设定为30年。

上述措施于2012年9月14日生效，适用于所有住宅及工商物业的按揭贷款申请，但在2012年9月14日或之前签订临时买卖协议的申请人不受影响。

总结

政府为增加土地供应推出了短期措施，及为打击住宅市场短期炒卖活动推出了新措施。住宅物业的买家印花税，目的亦是为本港置业人士增加住宅物业的供应。

长远而言，政府承诺增加土地供应，致力制定稳定土地供应的政策。政府在公布上述10项措施的记者会上，勾划出香港未来房屋供应的蓝图，将来的房屋供应将会分为四类，即：出租公屋、居屋、新推出类似「置安心」的资助房屋，以及私人住宅单位。

行政长官梁振英在记者会完结时承诺，政府将会密切监察楼市，并将于需要时推出更多措施。